こんにちは。松戸市・柏市の「相続・遺言と家のなんでも相談室」です。「実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」というご相談は年々増えているように感じます。ここでは、空き家をそのままにしておくリスクと、相続した不動産の選択肢を整理します。
この記事の結論
- 空き家を管理不全のまま放置すると「特定空家等」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性があるとされています。
- 相続した実家は、売却・賃貸活用・解体など複数の選択肢を比較しながら検討できるとされています。
- まず中立的な立場の専門家に相談してから選択肢を比較すると、特定の不動産会社の視点に偏らずに検討しやすいとされています。
空き家を放置するリスク
空家等対策の推進に関する特別措置法により、倒壊のおそれや衛生上の問題、景観の悪化などが認められる空き家は「特定空家等」に指定される場合があるとされています(国土交通省公表資料より)。特定空家等に指定され、市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例(税額が軽減される仕組み)が解除され、税額が上がる可能性があるとされています。改善されない場合は、行政代執行により強制的に解体され、その費用を所有者が負担するケースもあるとされています。
初回相談は無料です。LINEまたはお問い合わせフォームからご連絡ください。
相続した実家の主な選択肢
| 選択肢 | 内容 |
|---|---|
| 売却 | 不動産会社を通じて売却し、現金化する方法です。管理の手間や固定資産税の負担から解放されます。 |
| 賃貸活用 | 賃貸に出して収益を得る方法です。リフォームの要否や賃貸需要の見極めが必要とされています。 |
| 解体して更地に | 老朽化が進んでいる場合の選択肢ですが、更地にすると住宅用地特例が適用されなくなる点に注意が必要とされています。 |
| 相続土地国庫帰属制度の利用 | 一定の要件を満たす土地に限り、国に引き取ってもらえる制度です。次の項目で詳しく説明します。 |
最初の相談先は、どこがいいか
実家をどうするか迷ったとき、最初から特定の不動産会社に相談される方も少なくありません。ただし不動産会社は、自社での売買・仲介を前提に話が進みやすい立場でもあるとされています。世の中には数多くの不動産会社があるにもかかわらず、最初に相談した一社の視点だけで方向性が決まってしまうと、賃貸活用や相続土地国庫帰属制度の利用など、他の選択肢と比較しにくくなる場合があります。
まず中立的な立場の専門家に相談し、ご自身の状況に合った選択肢を整理したうえで、必要に応じて複数の不動産会社を比較検討する、という順番をおすすめしています。相談室では、元不動産業の経験を持つ行政書士が、特定の会社の利害に偏らない立場で選択肢の整理をお手伝いします。
相続土地国庫帰属制度とは
2023年4月27日に施行された相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈で取得した土地について、法務局の審査を経て、土地の所有権を国に引き取ってもらえる制度とされています(法務省公表資料より)。ただし、建物がある土地、担保権が設定されている土地、境界が不明瞭な土地などは、申請の時点で対象外とされています。また、急な崖がある土地や、管理に過分な費用がかかる土地なども審査で認められない場合があるとされています。承認された場合の負担金は原則20万円とされており、審査手数料として土地一筆あたり14,000円(収入印紙)が必要とされています。
前提として必要な相続登記
売却・賃貸・国庫帰属のいずれの選択肢を選ぶ場合も、その前提として相続登記(名義変更)が必要になるとされています。2024年4月から相続登記は義務化されており、原則3年以内の申請が必要とされています。相続登記そのものは司法書士の業務となるため、相談室では提携する司法書士と連携しながら進めます。
チェックリスト
- ☐ 実家の相続登記(名義変更)は済んでいるか
- ☐ 建物の老朽化の程度はどのくらいか
- ☐ 売却・賃貸・解体など、希望する方向性があるか
- ☐ すでに特定の不動産会社に相談してしまっていないか
よくある質問
Q1. 空き家のままにしておくと、必ず税金が上がりますか？
A. すぐに税額が上がるわけではありませんが、「特定空家等」に指定され、市区町村からの勧告を受けると、住宅用地特例が解除されて税額が上がる可能性があるとされています。早めに活用方針を決めておくことをおすすめします。
Q2. 不動産会社に相談する前に、行政書士に相談する意味はありますか？
A. 不動産会社は自社での売買・仲介が前提になりやすい立場のため、先に中立的な立場で選択肢を整理しておくことで、複数の会社や制度を比較しながら、ご自身に合った方法を選びやすくなるとされています。
まとめ
相続した実家は、放置すると固定資産税の負担が増えるリスクがある一方、売却・賃貸活用・解体・相続土地国庫帰属制度など複数の選択肢があるとされています。どの選択肢が適しているかは、建物の状態や立地、ご家族の意向によって変わります。最初の相談先を中立的な立場の専門家にすることで、特定の会社の視点に偏らずに選択肢を比較しやすくなります。この段階でのご相談でも構いませんので、まずはお気軽にお問い合わせください。相続登記は司法書士、売却時の仲介は宅地建物取引業者と連携しながら、実家の今後を一緒に整理します。
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