こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。
「実家の建物は親のものだけど、土地は借りているものだった」というご実家は、柏市周辺でも珍しくないようです。いざ相続の場面になると、「地主さんの許可がいるのでは」「名義変更料を請求されるのでは」といった不安の声を伺うことがあります。
この記事の結論
- 借地権は相続財産に含まれ、相続によって承継する場合は地主の承諾は不要とされています
- 相続は「譲渡」にはあたらないため、承諾料や名義変更料の支払い義務も、法律上は生じないとされています
- ただし、良好な関係を保つため、相続が発生したことを地主に一言伝えておくことが望ましいとされています
借地に建つ実家の相続、まずは状況の整理からご相談ください
「地主の許可が必要」と思い込んでいませんか？
借地権付きの建物を第三者に売却したり、生前に贈与したりする場合は、地主の承諾が必要になるとされています。しかし、相続は「包括承継」といって、亡くなった方の権利や義務をそのまま引き継ぐ手続きであり、法律上、地主の承諾を要件とはしていないとされています。
そのため、「相続したのだから地主さんの許可を取らなければ」と慌てて連絡し、必要のない承諾料や名義変更料を求められるままに支払ってしまう、というケースもあるようです。まずは、相続による承継には承諾が不要であるという原則を知っておくことが大切です。
それでも地主への連絡はしたほうがよい理由
法律上の義務ではないものの、地主に相続の事実を伝えないままでいると、地代の支払いをめぐる連絡が行き違ったり、後々の関係がぎくしゃくしたりすることも考えられます。今後も土地を借り続ける関係が続くことを踏まえると、相続が発生したこと、今後の地代の振込先や連絡先を伝えておくことが望ましいと考えられます。
なお、地主から名義変更料や更新料といった名目で金銭を求められた場合でも、それが法律上当然に発生する義務ではない点は理解したうえで、対応を検討することをおすすめします。
「名義変更」の実務上の中身
借地権自体は、土地の登記簿に記載されないことが多いとされています。実務上「名義変更」と呼ばれる手続きの中心は、借地上に建っている建物についての相続登記(名義変更)を指すことが多いようです。建物の登記名義を借地権者(相続人)に変更しておくことで、借地権を第三者にも主張できる状態(借地借家法第10条による対抗力)を保つことができるとされています。
2024年(令和6年)4月からは相続登記が義務化されており、不動産(建物を含む)を取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしないと、過料の対象になる可能性があるとされています。借地上の建物であっても、この義務化の対象に含まれる点に注意が必要です。
チェックリスト
- ☐ 相続する実家が借地に建っているかどうか確認した
- ☐ 賃貸借契約書や地代の支払い状況を確認した
- ☐ 地主へ相続発生の連絡・今後の地代振込先の共有を検討した
- ☐ 建物の相続登記(名義変更)が済んでいるか確認した
Q. 地主から高額な名義変更料を請求されたら、支払わなければいけませんか？
A. 相続による承継について、法律上、名義変更料の支払い義務は生じないとされています。請求内容に納得できない場合は、専門家に相談することをおすすめします。
Q. 借地権付きの建物を将来売却したい場合はどうなりますか？
A. 借地権を第三者に譲渡(売却)する場合は、相続の場合と異なり、地主の承諾が必要とされています。承諾が得られない場合の対応方法(裁判所への許可申立て等)も含め、事前に専門家へ相談することをおすすめします。
Q. 建物の相続登記をしないとどうなりますか？
A. 2024年4月からの制度では、取得を知った日から3年以内に相続登記をしないと、過料の対象になる可能性があるとされています。借地上の建物も対象に含まれるため、早めの手続きをおすすめします。
ワンポイントアドバイス: 借地に建つ実家を相続した場合、地主との関係を良好に保ちつつも、法律上不要な支払いに応じすぎないバランスが大切です。まずは賃貸借契約書の内容を確認し、専門家に相談しながら対応することをおすすめします。
借地権付きの実家の相続は、「地主の許可が必要」という思い込みから、不要な費用を払ってしまうケースもあるようです。正しいルールを知ったうえで、地主との関係を大切にしながら手続きを進めていきましょう。
借地の実家の相続、まずは状況整理からお手伝いします
建物の相続登記(名義変更)そのものは司法書士の業務範囲となります。当事務所では、賃貸借契約の内容整理や、地主とのやり取りに必要な資料整理、遺産分割協議書の作成などをサポートいたします。
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