「実家の前面道路が私道で、うちにはその持分がないと分かった」というご相談を受けることがあります。柏市の行政書士だいち法務事務所です。私道に持分がない場合、これまでは水道管やガス管を引き直す際に道路所有者の承諾を得られず工事が滞る、というトラブルが起きることがありましたが、2023年4月1日施行の改正民法により、一定の要件のもとで所有者の承諾がなくても他人の土地に導管等の設備を設置できる権利(213条の2)が明文化されたとされています。
この記事の結論
- 改正民法213条の2により、電気・ガス・水道等の継続的給付を受けるために必要な範囲で、他人の土地に導管等の設備を設置する権利(設備設置権)が明文化されたとされています。
- 設備を設置する際は、あらかじめ土地の所有者(現に使用している人がいればその人も含む)に対し、目的・日時・場所・方法を通知する必要があるとされています。
- 私道の所有権自体は従来どおり残るため、日常の「通行」と「掘削工事」とでは必要な配慮・手続きが異なる点に注意が必要とされています。
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私道に持分がなくても、ライフライン設備の設置権は認められる
所有者不明土地問題等を背景とした相隣関係規定の見直しの一環として、改正民法213条の2では、電気・ガス・水道水その他これらに類する継続的給付を受けるために必要な範囲で、他人が所有する土地に導管等の設備を設置し、または他人が所有する設備を使用する権利が明文化されたとされています。設備を設置する場所や方法は、他の土地のために損害が最も少ないものを選ばなければならないとされ、無制限に自由な工事ができるわけではない点にも注意が必要です。
設置前の「通知」が必要、承諾までは不要
この設備設置権を行使する際は、あらかじめ土地の所有者(および現にその土地を使用している人がいればその人)に対し、設置の目的・日時・場所・方法を通知しなければならないとされています。通知は工事着手までにある程度の期間(急を要しない場合でおおむね2週間程度)を置くことが想定されており、緊急を要する場合や所有者が不明・所在不明の場合は、使用を開始した後に通知することも認められているとされています。従来のように道路所有者から書面での「承諾」を取り付けなければ工事に着手できない、という構図が法律上は緩和された形です。
「通行」は今回の改正の対象外、別の考え方が必要
今回明文化されたのはあくまで導管等の設備設置・使用に関する権利であり、日常的な車両・歩行の「通行」そのものについては別の考え方によって判断されるとされています。位置指定道路のように建築基準法上は道路として扱われる私道であっても、所有権自体は従来の所有者に残るため、通行の可否は囲繞地通行権や長年の慣行、過去に交わされた覚書等をもとに個別に検討する必要があります。また、不動産の売買や金融機関の融資審査の実務では、制度上は通知で足りる場合であっても、従来どおり書面での通行掘削承諾書の提出を求められることが少なくないとされ、制度上の権利と実務上の慣行を分けて捉えておくことが大切です。
チェックリスト
- ☐ 実家前面の道路が私道か公道か、登記簿・道路種別を確認した。
- ☐ 私道に被相続人の持分があるかどうかを確認した。
- ☐ 過去の水道・ガス引き込み工事の際の承諾書・覚書が残っているか確認した。
- ☐ 売却や建替えの予定がある場合、通行・掘削それぞれについて必要な書面の要否を専門家に相談している。
Q. 改正民法213条の2があれば、私道所有者の承諾書はもう不要になりますか?
A. 法律上は承諾ではなく事前の通知で足りるとされていますが、実際の不動産売買や金融機関の融資審査では、従来どおり書面での通行掘削承諾書の提出を求められる実務が残っているとされています。制度上の権利と実務上の慣行は分けて考えておく必要があります。
Q. 私道の持分がないまま相続登記をしても問題ありませんか?
A. 私道持分の有無は相続登記自体の可否には直接影響しないとされていますが、持分がない状態のままだと将来の売却時に買主から指摘され、条件交渉が必要になることがあるため、相続をきっかけに私道の権利関係を確認しておくことをおすすめします。
ワンポイントアドバイス: 私道の権利関係は登記簿だけでは分かりにくく、分譲当時の契約書や近隣との覚書に記録されていることがあります。実家を相続した際は、水道・ガスの引込み状況とあわせて私道関連の書類が残っていないか確認しておくと安心です。
まとめ
2023年4月1日施行の改正民法213条の2により、私道に持分がなくてもライフライン設備の設置権が明文化されましたが、承諾ではなく通知で足りる点、通行そのものは別の考え方による点には注意が必要です。相続をきっかけに私道の権利関係を整理しておくことをおすすめします。
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