相続税を納めたうえに、実家を売って出た利益にまた税金がかかるのでは割に合わない、と感じる方は少なくありません。柏市の行政書士だいち法務事務所です。このような場合に使える可能性がある制度が、租税特別措置法39条に定める「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」、いわゆる取得費加算の特例とされています。
この記事の結論
- 相続や遺贈により取得した土地・建物等を一定期間内に譲渡した場合、納めた相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる特例とされています。
- 適用期限は「相続開始があった日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」とされ、目安として相続開始から3年10ヶ月以内とされています。
- 加算額は「相続税額×(譲渡した財産の相続税評価額÷相続税の課税価格の合計額)」という計算式で求められるとされています。
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取得費加算の特例とはどんな制度?
不動産を売却して利益(譲渡所得)が出ると、通常は譲渡所得税がかかります。相続した不動産の場合、既に相続税を負担したうえに譲渡所得税もかかると、実質的に二重の負担になっているように感じられることがあります。取得費加算の特例は、こうした負担を一定程度和らげる目的で設けられているとされ、相続税額のうち譲渡した財産に対応する部分を、譲渡所得の計算上の取得費に加算できる仕組みとされています。加算額が増えれば譲渡所得(利益)が圧縮され、結果として譲渡所得税の負担が軽くなり得るとされています。
「3年10ヶ月」の期限に注意
この特例には適用期限があります。相続税の申告期限は、相続開始を知った日の翌日から10ヶ月以内とされているため、そこからさらに3年を経過する日までという計算をすると、相続開始日から数えておおむね「3年10ヶ月」以内に譲渡する必要がある、という目安になるとされています。遺産分割協議に時間がかかったり、売却先を探すのに時間を要したりすると、気づいたときにはこの期限が迫っていた、ということも起こり得ます。相続後に不動産の売却を検討している場合は、早めにスケジュールを逆算しておくことが望ましいと考えられています。
適用を受けるための手続き
この特例の適用を受けるには、不動産を売却した年の確定申告(譲渡所得税の申告)において、取得費加算に関する明細書等を添付して申告する必要があるとされています。前提として、相続税の申告・納付が実際に行われていることが必要であり、相続税が非課税だった場合(基礎控除の範囲内で納税額がなかった場合等)は対象にならないとされています。加算額の具体的な計算は相続税評価額や課税価格の合計額をもとに行うため、税理士など税務の専門家による試算を受けることをおすすめします。
チェックリスト
- ☐ 相続税を実際に納付しているかどうかを把握している。
- ☐ 相続開始日と相続税の申告期限を確認し、「3年10ヶ月」の期限を逆算できている。
- ☐ 不動産の売却を、確定申告(譲渡所得税)まで見据えて進めている。
- ☐ 加算額の試算について、税理士など税務の専門家に相談する予定がある。
Q. 相続税を払っていない場合でも使えますか?
A. この特例は相続税額を基に加算額を計算する仕組みのため、相続税が課されていない(基礎控除内で納税額がない)場合は対象にならないとされています。
Q. 空き家の3,000万円特別控除と一緒に使えますか?
A. 取得費加算の特例と、被相続人の居住用家屋を対象とした3,000万円特別控除(措置法35条3項)は選択適用とされ、重複して使うことはできないとされています。どちらが有利かは物件の評価額や売却価格によって異なるため、個別の試算が必要と考えられています。
ワンポイントアドバイス: 「3年10ヶ月」という期限は、相続税の申告書を提出した日からではなく、相続開始日(お亡くなりになった日)を起点に数える点に注意が必要だとされています。遺産分割協議が長引くと、売却の検討が後回しになりやすいため、早めに期限を意識しておくことをおすすめします。
まとめ
相続した不動産を売却する際、取得費加算の特例を使えるかどうかで税負担が変わり得ます。適用には「3年10ヶ月」という期限や、相続税を実際に納付していることなどの条件があるため、売却を検討し始めた段階で早めに要件を確認しておくことが大切です。空き家の3,000万円特別控除など他の特例との比較検討もあわせて行うことをおすすめします。
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