実家を相続したものの誰も住んでおらず、外壁のひび割れや瓦の緩みを見て見ぬふりにしていた、というご相談を受けることがあります。柏市の行政書士だいち法務事務所です。空き家の外壁や瓦が崩れて通行人にケガを負わせた場合、所有者である相続人が損害賠償責任を問われる可能性があるとされています(土地工作物責任、民法717条)。空き家の管理について何が問われるのか、整理します。
この記事の結論
- 建物などの工作物の設置・保存に瑕疵があり、それによって他人に損害が生じた場合、まずその工作物を占有している人が損害賠償責任を負うとされています(民法717条1項本文)。
- 占有者が損害の発生を防ぐために必要な注意をしていたと認められる場合、占有者は免責され、代わって所有者が損害賠償責任を負うとされ、所有者の責任は過失の有無を問わない重い責任(無過失責任)とされています。
- 相続した空き家は誰も住んでいない(占有者不在の)ケースが多く、その場合は所有者である相続人が直接、無過失責任を問われる可能性が高くなるとされています。
空き家の管理・売却・相続登記のご相談を承ります
事故が起きたときの責任の仕組み(占有者と所有者の違い)
民法717条は、土地の工作物(建物や塀、擁壁なども含まれるとされています)の設置または保存に瑕疵があることによって他人に損害が生じたときは、その工作物を占有している人が被害者に対して損害を賠償する責任を負うと定めています。ここでいう「瑕疵」とは、通常備えているべき安全性を欠いている状態を指すとされています。ただし、占有者が損害の発生を防止するために必要な注意をしていたことを証明できた場合には、占有者は責任を免れ、代わって所有者が損害を賠償しなければならないとされています。占有者の責任が過失責任(注意義務を尽くしていれば免責され得る)であるのに対し、所有者の責任には免責事由が定められておらず、無過失責任と位置づけられている点が大きな特徴です。
相続した空き家で、相続人が直接責任を問われやすい理由
賃貸中の建物であれば入居者が占有者にあたりますが、相続した空き家は誰も住んでいない、つまり占有者が存在しない状態にあることが多いといえます。この場合、所有者である相続人が実質的に唯一の責任主体となり、無過失責任である所有者としての賠償責任を直接問われる可能性が高くなるとされています。「売却予定だから」「遠方に住んでいて管理できないから」といった事情は、所有者としての責任を免れる理由にはならないと考えられます。また、空き家が相続人全員の共有状態にある場合は、共有者全員が所有者として責任を問われ得るとされ、管理不全空家等・特定空家等に指定された場合には、行政からの指導・勧告・命令(固定資産税の住宅用地特例が外れる措置を含む)の対象にもなり得ます。この点は、別記事で取り上げた空き家の固定資産税の仕組みともあわせて確認しておくとよいでしょう。
事故を防ぐために相続人ができること
まず取り組みたいのが、外壁・屋根瓦・塀・門扉などの定期的な見回りです。ひび割れや緩みを見つけた段階で写真を撮り、日付とともに記録しておくと、後日の管理状況の説明資料にもなります。加えて、加入している火災保険が第三者への賠償までカバーしているかどうかも確認しておく必要があります。一般的な火災保険は建物自体の損害を補填するものであり、通行人への賠償には個人賠償責任保険や施設賠償責任保険など別の保障が必要になる場合が多いとされています。危険な箇所が見つかった場合は、修繕や部分的な解体を先延ばしにしないことが重要です。管理や解体の負担が大きい場合は、相続土地国庫帰属制度など他の選択肢もあわせて検討する価値があります。
チェックリスト
- ☐ 空き家の外壁・屋根瓦・塀などにひび割れや緩みがないか、定期的に見回っている。
- ☐ 点検した日付・状態を写真などで記録に残している。
- ☐ 加入している保険が、第三者への賠償(個人賠償責任保険等)をカバーしているか確認している。
- ☐ 相続人が複数いる場合、管理の分担や費用負担について話し合っている。
Q. 空き家を売却する予定だから、多少の傷みは放置していても大丈夫ですか?
A. 売却を予定していることは、所有者としての管理責任を免れる理由にはならないとされています。売却が決まるまでの間も、事故を防ぐための最低限の管理が必要と考えられます。
Q. 相続人が複数いる場合、誰が損害賠償責任を負いますか?
A. 空き家が相続人全員の共有状態にある場合、共有者全員が所有者として責任を問われる可能性があるとされています。持分に応じた負担になるか連帯した負担になるかは事案によって判断が分かれ得るため、共有者間であらかじめ管理の分担を決めておくことが望まれます。
ワンポイントアドバイス: 定期的に空き家を見回り、外壁や屋根の状態を写真に残しておくと、万が一事故が起きた際に、それまでの管理状況を説明する資料になるとされています。遠方に住んでいて頻繁に見回れない場合は、空き家管理サービスの利用も選択肢の一つです。
まとめ
空き家は誰も住んでいないからこそ、所有者である相続人が直接、重い管理責任を問われやすいとされています。外壁や屋根の状態を定期的に確認し、必要な修繕を後回しにしないことが、思わぬ事故と損害賠償のリスクを避ける第一歩といえるでしょう。
空き家の相続登記・今後の活用方法のご相談はお気軽にどうぞ
行政書士は、相続人調査や遺産分割協議書の作成支援を承っております。なお、相続登記(名義変更)は司法書士の業務、実際に事故が発生した場合の損害賠償交渉や訴訟対応は弁護士の業務となるため、必要に応じて適切な専門家をご案内いたします。
参考URL
関連記事
- 空き家を放置すると固定資産税が6倍に？｜特定空家・管理不全空家の指定と住宅用地特例
- 使わない実家の土地、国に引き取ってもらえる？｜相続土地国庫帰属制度の要件と負担金の目安
- 実家の空き家、解体費用に使える補助金はある？｜柏市の制度と後悔しないための判断ポイント
コメント