こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。
実家を相続したものの誰も住む予定がなく、売却を考え始めたときに「譲渡益に税金がどれくらいかかるのか」を心配される方は少なくありません。実は一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例が用意されています。
この記事の結論
- 相続した空き家を売却した際、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます(措置法35条3項)。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、相続開始直前まで被相続人が一人で住んでいたことなどが主な要件です。
- 令和6年1月以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり最高2,000万円に変わります。
要件に当てはまるか不安な方は、まずご相談ください
この特例はどんな制度なのか
この特例は正式には「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの3,000万円特別控除」と呼ばれ、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋やその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売却し、一定の要件を満たしたときに適用されるものです。相続で取得した実家を空き家のまま放置せず、早めに売却する流れを後押しする狙いで設けられた制度とされています。
適用を受けるには確定申告が必要で、被相続人居住用家屋等確認書などの添付書類を市区町村から取得しておく必要があります。控除を受けられるかどうかは細かな要件の当てはめ次第で結論が変わるため、早い段階で要件を確認しておくことが望ましいといえます。
主な要件を整理する
被相続人居住用家屋として認められるには、相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であり、次の要件をすべて満たす必要があるとされています。まず、相続開始の直前まで被相続人以外に居住していた人がいなかったこと(譲渡が平成31年4月1日以後であれば、被相続人が老人ホームに入居していた場合も一定の条件下で対象になります)。次に、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。そして、区分所有建物登記がされている建物でないことです。
これらに加えて、相続開始から売却まで空き家のまま(または更地にして)保有していたこと、売却代金が1億円以下であることなど、複数の要件を同時に満たす必要があります。どれか一つでも欠けると特例が使えなくなるため、売却を具体的に検討する段階で税理士とともに要件を一つずつ確認していくことをおすすめします。
令和6年以後に変わったポイント
令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、控除額の上限が1人あたり最高2,000万円に変更されています。相続人が2人以下であれば、従来どおり1人あたり最高3,000万円が上限です。相続人の人数によって控除額の枠組みが変わる点は、見落とされやすいポイントといえます。
また、耐震基準を満たさない古い家屋については、売却前に耐震リフォームを行うか、家屋を取り壊して更地として売却するかのいずれかを選ぶ必要があるとされています。どちらの対応を取るかによって費用や手間、売却のしやすさが変わってくるため、早めの検討が望ましいところです。
チェックリスト
- ☐ 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものか確認した
- ☐ 被相続人が相続開始直前まで一人で住んでいたかを把握している
- ☐ 区分所有登記の建物ではないことを確認した
- ☐ 相続人の人数(2人以下か3人以上か)を整理している
- ☐ 耐震リフォームか取り壊しか、対応方針を検討している
Q. 実家を売らずに賃貸に出す場合でも使える特例ですか？
A. この特例は「売却」した場合の譲渡所得に対する控除のため、賃貸に出す場合には適用されません。賃貸活用を検討する場合は、別の税務上の取り扱いになる点にご注意ください。
Q. 相続税の申告で使う「小規模宅地等の特例」と併用できますか？
A. 制度の目的や適用場面が異なるため、単純な併用の可否は個別の事情によって判断が分かれるとされています。相続税の申告段階から、税理士に確認しながら進めることをおすすめします。
ワンポイントアドバイス: 被相続人居住用家屋等確認書の発行には一定の日数がかかることが多いとされています。売却スケジュールが決まったら、早めに市区町村の窓口へ相談しておくと安心です。
相続した空き家をどう扱うかは、税金の負担だけでなく、管理の手間や近隣への影響も含めて考える必要があるテーマです。特例の適用可否を早めに整理しておくことで、売却の判断がしやすくなります。
相続した不動産の名義整理・書類準備は行政書士だいち法務事務所にご相談ください
なお、相続登記(名義変更)は司法書士、確定申告での特例適用や税額計算は税理士が対応する分野です。当事務所では、それぞれの専門家と連携してご案内しております。
参考URL:
国税庁 No.3306「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」
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