相続した実家、貸すか売るか迷っていませんか？｜賃貸に出すと使えなくなる空き家3000万円特別控除の注意点

こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。

「相続した実家に誰も住む予定はないが、思い出のある家を手放すのは寂しい。とりあえず人に貸してみようか、それとも売ってしまうべきか」というお悩みは、実家を相続した方から比較的よく伺う状況として一般化できます。賃貸か売却かは家族の気持ちの整理も関わるため簡単に結論は出せませんが、税制上、賃貸を選ぶことで使えなくなる特例があるとされています。この記事では、判断の際に押さえておきたいポイントを整理します。

「とりあえず貸してみる」が特例を消してしまう理由

被相続人が住んでいた空き家を売った場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例(租税特別措置法35条3項)があるとされています。この特例の要件には、「相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用、または居住の用に供されていないこと」が含まれているとされ、相続してから一度でも第三者に賃貸してしまうと、その後に売却してもこの特別控除が使えなくなる可能性があると考えられます。

「空き家のまま放置するより、とりあえず人に貸して収入を得ながら考えよう」という判断は自然な発想ですが、将来的に売却する可能性が少しでもある場合は、賃貸に出す前に特例の適用可否を確認しておくことが重要です。なお、この特別控除には、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど、賃貸の有無以外にも複数の要件があるとされ、あわせて確認が必要です。

賃貸に出す場合のメリットと負担

賃貸を選ぶ場合、家賃収入という継続的な収益が得られる点が大きなメリットとされています。実家という思い出の場所を手放さずに済むという心理的な側面も、選択の理由になり得ると考えられます。一方で、旧耐震基準の建物であれば入居希望者が見つかりにくい、修繕費がかさむ、管理会社への委託費用がかかるといった負担が発生するとされ、空室が続けば固定資産税だけが持ち出しになるリスクもあります。相続人が複数いる場合は、賃料収入の分配方法や、将来の売却タイミングについても事前に取り決めておくことが望ましいと考えられます。

売却する場合に検討したいこと

売却を選ぶ場合は、維持管理や固定資産税の負担から解放される点、相続人間で現金化して分けやすい点がメリットとされています。前述の空き家の3,000万円特別控除が使えれば、税負担を抑えながら売却できる可能性がある一方、相続開始から一定の期間内に譲渡する必要があるとされ、判断を先延ばしにするほど期限が近づいてしまう点にも注意が必要です。また、空き家を放置したまま「特定空家」等に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増える可能性もあるとされ、賃貸・売却いずれを選ぶにしても、判断を先送りにしないことが重要と考えられます。

よくある質問

実家を貸すか売るかは、税制上のメリット・デメリットだけでなく、ご家族の思い入れや将来の使い道によっても答えが変わる判断とされています。ここまで整理したポイントを踏まえつつ、「まだ迷っている」という段階でも、一緒に整理しながら考えていくことができます。

行政書士だいち法務事務所では、相続した不動産の名義変更前の全体整理や、遺産分割協議書の作成をサポートしています。相続登記(不動産の名義変更)は司法書士と、賃貸・売却の実務や不動産会社選びについては中立な立場からご案内し、相続税に関わる内容は税理士と連携してご案内します。

参考URL

• 国税庁「被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」

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