こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。
「相続人全員で話し合った結果、実家は売却して代金を分けることになった。でも、まだ正式な遺産分割協議書は作っていない。この状態で売却を進めてもいいのだろうか」というご相談を受けることがあります。相続不動産の売却は、タイミングと手続きの順番を誤ると、思わぬ税金がかかることもあるため注意が必要です。
この記事の結論
- 相続開始から遺産分割が成立するまでの間、不動産は相続人全員の共有(法定相続分による遺産共有)状態にあります。
- 相続人全員が合意していれば、法定相続分での共有登記を経て売却すること自体は可能です。
- 代金を分ける方法(換価分割)を選ぶ場合は、その旨を遺産分割協議書に明記しておかないと、贈与とみなされるリスクがあります。
「売却の進め方が分からない」という方へ
遺産分割前の不動産は「共有」状態にある
相続が開始すると、遺産分割協議が成立するまでの間、被相続人の財産は相続人全員の共有(遺産共有)に属するとされています。この間の共有割合は、原則として法定相続分に従うと考えられています。実家などの不動産も例外ではなく、正式な名義変更(相続登記)が済んでいなくても、相続人全員が法定相続分に応じた共有者としての立場を持っている状態です。
全員の合意があれば、遺産分割前でも売却は可能
相続人全員が売却に同意している場合、まず法定相続分での相続登記(共有登記)を行ったうえで、共有者全員が売主となって売買契約を結ぶという進め方が可能とされています。遺産分割協議を先に完了させてから単独名義に変更する方法が一般的ではありますが、全員が売却自体に異論がない場合は、この方法で手続きを進めることもできます。
一方で、相続人のうち一人でも売却に同意しない人がいる場合、その人の持分を含めて勝手に売却することはできません。共有者は自分の持分だけを単独で処分することは可能とされていますが、持分だけの売却は買い手がつきにくく、実務上はあまり現実的な選択肢にはならないケースが多いといえます。
「換価分割」という方法と、協議書への明記の重要性
不動産をそのまま分けることが難しい場合、売却して代金を相続人間で分ける方法を「換価分割」と呼びます。この換価分割を行う際に特に注意したいのが、遺産分割協議書に「不動産を売却し、その代金を〇〇の割合で分割する」旨を明記しておくことです。
この記載がないまま、便宜上一人の相続人の名義で売却し、後から代金を他の相続人に分配してしまうと、その分配行為が贈与とみなされ、贈与税が課税されるリスクがあるとされています。あらかじめ換価分割であることを協議書に明記しておくことで、代金の分配が遺産分割の一環であることを客観的に示すことができます。
相続登記のタイミングにも注意
2024年4月から相続登記が義務化されており、相続の開始・不動産の取得を知った日から3年以内の申請が必要とされています。換価分割で最終的に単独名義や共有名義にする場合も、この期限を意識して手続きを進めることが望ましいといえます。
チェックリスト
- ☐ 相続人全員が売却に同意しているか確認した。
- ☐ 換価分割の場合、遺産分割協議書に売却・代金分割の旨を明記する準備をしている。
- ☐ 相続登記(共有登記または単独名義への変更)の順序とタイミングを把握している。
- ☐ 売却で利益が出た場合の譲渡所得税についても、あわせて確認している。
Q. 相続人の一人が反対している場合、多数決で売却を進められますか？
A. 共有不動産全体の売却には、共有者全員の同意が必要とされています。多数決で決められるものではなく、反対する相続人がいる場合は、まず遺産分割協議や場合によっては調停での解決を検討することになります。
Q. 換価分割の記載を忘れて代金を分けてしまった場合、取り返しはつきませんか？
A. 事後的に事情を説明する資料を整えることで対応できる場合もあると考えられますが、税務上のリスクを避けるためにも、売却前に協議書を整えておくことを強くおすすめします。
Q. 売却代金の分け方は、必ず法定相続分どおりにしなければいけませんか？
A. 相続人全員が合意していれば、法定相続分とは異なる割合で分けることも可能とされています。合意内容は、換価分割であることとあわせて協議書に明記しておくことが望ましいといえます。
ワンポイントアドバイス: 換価分割を予定している場合は、不動産会社への売却相談と並行して、早めに遺産分割協議書の文案を整えておくと、売買契約のタイミングで慌てずに済みます。
まとめ
遺産分割が正式に成立する前でも、相続人全員が合意していれば、法定相続分での共有登記を経て不動産を売却すること自体は可能です。ただし、代金を分ける換価分割を行う場合は、その旨を遺産分割協議書に明記しておくことが、贈与税リスクを避けるうえで欠かせません。
遺産分割協議書の作成・売却の進め方を相談したい方へ
なお、相続登記や売買契約に伴う名義変更の手続きは司法書士の専門分野、譲渡所得税の申告は税理士の専門分野です。当事務所では、換価分割を前提とした遺産分割協議書の作成をサポートしたうえで、必要に応じて司法書士・税理士をご紹介しています。
参考URL
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