「相続登記は済ませたけれど、その後に自分が引っ越した場合の登記まで意識していなかった」というケースは意外と多いものです。柏市の行政書士だいち法務事務所です。2024年4月に始まった相続登記の義務化に続き、2026年4月からは不動産所有者本人の住所・氏名の変更登記も義務化されています。相続で不動産を取得した後の話として見落としやすいポイントのため、今回はこの新しい制度を整理します。
この記事の結論
- 2026年4月1日から、不動産の所有権登記名義人の住所・氏名に変更があった場合、変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されているとされています。
- 正当な理由なく変更登記をしないと、5万円以下の過料の対象になり得るとされています。
- 義務化と同時に、法務局が住民基本台帳ネットワークの情報をもとに職権で変更登記を行う「スマート変更登記」制度も始まっており、対象者は登録免許税の負担なく登記を反映できる場合があるとされています。
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住所等変更登記とはどんな登記か
不動産の登記簿には、所有者の氏名・住所が記録されています。結婚による姓の変更や、転居による住所の変更があっても、これまでは登記簿の情報を更新する義務がなく、実際の住所と登記簿上の住所が食い違ったまま放置されるケースが少なくありませんでした。これが、登記簿を見ても本当の所有者に連絡が取れない「所有者不明土地」問題の一因になっているとされています。
なぜ相続と関係があるのか
相続で不動産の名義を引き継いだ相続人自身が、その後に転居したり結婚で姓が変わったりすれば、当然この義務化の対象になります。加えて、亡くなった方(被相続人)の住所変更登記が生前に未了のまま相続が発生していたケースでは、相続登記の前提として被相続人の住所変更登記もあわせて必要になることがあるとされています。2024年施行の相続登記義務化とあわせて理解しておくことで、名義変更の手続き漏れを防ぎやすくなります。
義務化の内容と過料のルール
2026年4月1日以降、不動産の所有権登記名義人は、住所・氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなければならないとされています。正当な理由なくこの申請を怠った場合、5万円以下の過料の対象になり得るとされています。相続登記義務化の過料(10万円以下)と比べると上限額は低めですが、いずれも「正当な理由」があれば猶予される仕組みである点は共通しています。
スマート変更登記制度の仕組みと注意点
今回の義務化と同時に導入されたのが「スマート変更登記」制度です。法務局の登記官が住民基本台帳ネットワークシステムから取得した情報をもとに、職権で住所・氏名の変更登記を行う仕組みとされており、対象者は登録免許税を負担することなく登記が反映される場合があるとされています。ただし、この制度は全ての不動産所有者に自動的に適用されるとは限らず、対象となるための事前の情報連携(検索用情報の申出など)が必要になるケースがあるとされているため、自分が対象になっているかどうかは法務局や専門家に確認しておくと安心です。
チェックリスト
- ☐ 相続で取得した不動産の登記簿上の住所・氏名が、自分の現住所・現在の氏名と一致しているか確認した。
- ☐ 過去に転居・改姓があった場合、2年以内の変更登記期限を把握している。
- ☐ 被相続人の住所変更登記が未了のまま残っていないか確認した。
- ☐ スマート変更登記の対象になり得るか、法務局や専門家に確認している。
Q. 2026年4月より前に転居していた場合も義務化の対象になりますか?
A. 施行前にすでに住所・氏名の変更があった場合は、施行日である2026年4月1日または変更があった日のいずれか遅い日から2年以内に登記すればよいという経過措置が設けられているとされています。心当たりがある場合は早めに確認することをおすすめします。
Q. スマート変更登記が適用されれば、自分で何もしなくてよいのですか?
A. 対象として登記が反映された場合でも、その内容(住所・氏名)が正確に反映されているかは所有者自身で確認することが望ましいとされています。対象外だった場合は自ら変更登記を申請する必要があるため、確認を怠らないようにしましょう。
ワンポイントアドバイス: 相続登記の相談を受ける際にあわせて確認したいのが、この住所等変更登記の要否です。相続登記だけを済ませて安心してしまいがちですが、今後の転居・改姓の際にも2年以内の登記義務が続く点を意識しておくとよいでしょう。
まとめ
2026年4月から始まった住所等変更登記の義務化は、相続登記義務化とセットで押さえておきたい制度です。スマート変更登記により手続きが簡略化される場合もありますが、対象になるかどうかは事案によって異なるため、心当たりのある方は早めに確認しておくことをおすすめします。
相続登記・住所変更登記のご相談も承ります
登記申請自体は司法書士の専門分野ですが、当事務所では相続手続き全体の中で登記が必要な場面を整理し、司法書士と連携しながらご案内しています。相続登記・住所変更登記のどちらも心当たりがある方は、まとめてご相談ください。
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