「隣の空き地の雑草がひどく、持ち主に連絡を取ろうにも誰が所有者か分からない」という声を、柏市の行政書士だいち法務事務所ではしばしば耳にします。2023年4月1日に施行された改正民法により、こうした所有者不明の土地・建物について、裁判所が管理人を選任する「所有者不明土地管理制度」(民法264条の2)が新設されたとされています。
この記事の結論
- 所有者が誰か分からない、または所在が分からない土地・建物について、利害関係人等が地方裁判所に申立てを行い、管理人を選任してもらえる制度とされています。
- 2023年4月1日に施行された改正民法264条の2以下にもとづく制度とされています。
- 申立てには収入印紙・郵便切手のほか、管理人の報酬等にあてる予納金が必要で、金額は個別に裁判所が判断するとされています。
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どのような場合に「所有者不明」と判断されるか
この制度の対象となるのは、登記簿等を調査しても土地・建物の所有者が誰か特定できない場合だけでなく、所有者は判明しているものの住民票の異動先が追えないなどの理由でその所在が分からない場合も含まれるとされています。相続登記が長年されないまま放置された土地は、名義人が既に死亡し、相続人が誰なのか、どこに住んでいるのかが分からなくなっているケースが少なくなく、この制度が想定する典型的な場面の一つになっていると考えられています。
制度を利用できる人と申立ての流れ
制度を利用できるのは、当該土地・建物の管理について利害関係を持つ人、または国や地方公共団体の長とされています。例えば、隣地の管理不全によって自分の土地に悪影響が生じている人や、購入・利用の意向がある事業者などが申立人になり得ると考えられています。申立ては土地・建物の所在地を管轄する地方裁判所に対して行い、裁判所が要件を満たすと判断した場合には管理人が選任され、選任後は管理人がその土地・建物の管理処分権限を持つことになるとされています。あわせて、管理費用や管理人への報酬にあてるための予納金の納付を求められる点にも注意が必要です。
相続の場面で起こりやすい所有者不明土地のリスクと予防策
相続の実務では、名義人の死亡後に相続登記をしないまま何世代も放置された結果、相続人の数が膨れ上がり、誰が所有者か実質的に分からなくなってしまう土地が典型例として挙げられます。2024年4月に相続登記が義務化された背景にも、このような所有者不明土地の増加という社会問題があるとされています。所有者不明土地管理制度はいわば発生してしまった後の対処法である一方、根本的な予防策としては、相続が発生した際に早めに相続登記を済ませておくことが有効だと考えられています。
チェックリスト
- ☐ 隣接・近隣の土地の所有者が誰か、登記簿等で確認したことがある。
- ☐ 相続した土地について、相続登記を済ませているか把握している。
- ☐ 所有者不明の土地・建物による具体的な支障(境界・越境・管理不全等)の内容を整理している。
- ☐ 制度を利用する場合の予納金の目安を把握している。
Q. 所有者不明土地管理制度を使えば、その土地を無償で取得できますか?
A. この制度はあくまで管理人に管理・処分の権限を与えるものであり、申立人が自動的に土地の所有権を取得できるわけではないとされています。土地の取得を希望する場合は、選任された管理人との間で個別に売買交渉を行う必要があると考えられています。
Q. 自分が相続した土地が「所有者不明」にならないためにはどうすればいいですか?
A. 相続が発生した際に早めに相続登記を済ませ、名義を現在の所有者に一致させておくことが基本的な予防策になるとされています。2024年4月からは相続登記が義務化されており、正当な理由なく怠ると過料の対象になり得る点にも注意が必要です。
ワンポイントアドバイス: 所有者不明土地管理制度は、申立てから管理人選任まで一定の時間と予納金がかかる手続きです。近隣の土地の管理不全にお困りの場合は、まず自治体の空き家・空き地相談窓口に状況を伝えたうえで、専門家に制度の利用可否を相談する進め方がスムーズだと考えられています。
まとめ
所有者が分からない土地・建物であっても、裁判所が選任する管理人を通じて管理・処分の道を開く制度が用意されています。もっとも、手続きには時間と費用がかかるため、ご自身が相続する不動産については早めに相続登記を済ませ、将来「所有者不明」にしないための備えをしておくことが何より重要だと考えられます。
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