こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。
「父が所有していたアパートを相続することになったが、遺産分割協議がまとまるまでの間に振り込まれる家賃は、誰のものになるのか」というご相談を受けることがあります。収益物件を相続した場合、不動産そのものの分け方だけでなく、その間に発生する賃料の扱いも整理しておく必要があります。
この記事の結論
- 遺産分割が成立するまでの間に発生した賃料は、遺産とは別個の財産として扱われるとされています(最高裁平成17年9月8日判決)。
- 各相続人が、法定相続分に応じて分割された賃料債権を確定的に取得すると考えられています。
- 後にアパート自体を特定の相続人が取得することになっても、既に発生していた賃料の帰属には影響しないとされています。
収益物件の相続でお悩みなら、まずご相談ください
賃料債権は「遺産」そのものとは別扱い
相続が開始すると、アパートなどの不動産自体は遺産分割の対象として、相続人全員の共有状態に置かれます。一方で、その不動産から生じる賃料(家賃)は、不動産という「元本」とは切り離された、日々発生する別個の財産(可分債権)として扱われるという考え方が判例上確立しています。
最高裁平成17年9月8日判決は、遺産分割が成立するまでの間に生じた賃料債権は、各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得するという判断を示しました。つまり、賃料は発生の都度、各相続人の法定相続分に応じて自動的に分かれて帰属していく、というイメージです。
後から遺産分割が成立しても、既発生の賃料は遡って変わらない
ここで注意したいのが、後日の遺産分割協議で「アパートは長男が単独で取得する」と決まったとしても、それまでの間に発生していた賃料の帰属には影響しないとされている点です。遺産分割の効力は、不動産という元本については相続開始時に遡って生じるとされていますが、既に確定的に各相続人へ帰属した賃料債権については、その遡及効が及ばないと考えられています。
そのため、「アパートを取得するのだから、これまでの家賃も全部自分のものだ」という主張は、法的には認められにくいという点に注意が必要です。
相続人全員の合意があれば、賃料も含めて自由に取り決め可能
もっとも、これはあくまで合意がない場合の原則的な考え方です。相続人全員が納得していれば、遺産分割協議の中で「アパートを取得する相続人が、既発生の賃料も含めてすべて取得する」といった取り決めをすることも可能とされています。実務上は、賃料の管理を煩雑にしないため、あえてこうした合意をするケースも見られます。
合意する場合は、後日の認識違いを防ぐため、賃料の扱いについても遺産分割協議書に明記しておくことが望ましいといえます。
実務上の注意点
収益物件を相続した場合、賃借人への家賃振込先の変更通知、管理会社との契約者変更手続き、家賃保証会社への連絡なども必要になります。遺産分割協議がまとまるまでの間は、いったん代表相続人の口座で家賃を受け取り、後で精算するという運用が取られることも多いようです。振込口座を誰の名義にするか、管理をどう分担するかも、早めに相続人間で話し合っておくとよいでしょう。
チェックリスト
- ☐ 遺産分割前に発生する賃料の扱い(法定相続分での分割が原則)を理解している。
- ☐ 賃料も含めて特定の相続人が取得する場合、協議書に明記する準備をしている。
- ☐ 賃借人・管理会社への通知や振込先変更の手順を確認した。
- ☐ 遺産分割協議がまとまるまでの家賃の管理方法(代表相続人による一時預かり等)を話し合った。
Q. 遺産分割が長引くと、賃料の精算も複雑になりませんか？
A. 長引くほど発生する賃料の件数が増え、精算が煩雑になりやすい傾向があります。早めに管理方法について相続人間で合意しておくことをおすすめします。
Q. 賃料に対する所得税の申告は誰が行うのですか？
A. 各相続人が取得した賃料債権の割合に応じて、それぞれが不動産所得として申告する必要があるとされています。詳しい取り扱いは税理士にご確認ください。
ワンポイントアドバイス: 収益物件を相続した場合は、不動産そのものの分け方だけでなく、賃料の扱いについても早い段階で話し合っておくことをおすすめします。協議が長引くほど、精算の手間も増えていきます。
まとめ
遺産分割前に発生する賃料は、不動産そのものとは別に、各相続人が法定相続分に応じて取得するのが原則とされています。後から不動産の取得者が決まっても、既発生の賃料の帰属には影響しません。トラブルを避けるためにも、賃料の扱いについて早めに相続人間で話し合い、必要であれば協議書に明記しておくことをおすすめします。
収益物件を含む遺産分割協議書の作成はお任せください
なお、不動産所得の申告は税理士、賃貸借契約の実務対応は不動産会社の専門分野です。当事務所では、賃料の扱いを含めた遺産分割協議書の作成をサポートしています。
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