「実家の住宅ローンはとっくに完済しているはずなのに、登記簿を見たら抵当権が残っていた」というご相談を受けることがあります。柏市の行政書士だいち法務事務所です。住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動的には消えず、別途「抵当権抹消登記」という手続きを行わない限り登記簿に残り続けるとされています。相続をきっかけに古い抵当権の存在に気づくケースは少なくありません。
この記事の結論
- 住宅ローン完済後も、抵当権の登記は自動的に消えるわけではなく、抵当権抹消登記を申請してはじめて登記簿から消えるとされています。
- 抵当権付きの実家を相続した場合、名義変更の相続登記と、完済済みの抵当権を消す抵当権抹消登記の両方が必要になるケースがあるとされています。
- 抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産1個につき1,000円とされ、土地と建物両方が対象であれば合計2,000円が目安になるとされています。
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抵当権は完済しても自動的には消えない
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権を抹消するための書類(登記済証や解除証書、委任状等)が交付されるのが一般的とされていますが、これらの書類はあくまで「抹消登記に使う材料」であり、法務局への申請を行わない限り登記簿上の抵当権はそのまま残り続けるとされています。完済から手続きまでの間隔が空くほど、金融機関の支店統合や代表者変更などにより、いざ手続きしようとした際に書類の再発行が必要になり、余分な時間や費用がかかることもあるとされています。
相続登記とあわせて抵当権抹消登記が必要になるケース
被相続人が住宅ローンを完済していたにもかかわらず抵当権抹消登記を済ませていなかった不動産を相続する場合、相続人は名義変更のための相続登記と、完済済みの抵当権を消すための抵当権抹消登記の両方を行う必要があるとされています。この2つは別々の登記であるため、司法書士に依頼する場合も、登録免許税や報酬がそれぞれ発生する点に注意が必要です。なお、団体信用生命保険(団信)により死亡時に住宅ローンが完済されたケースでも、保険金による完済後にあらためて抹消登記の手続きが必要になる点は同様とされています。
費用の目安と自分で申請する場合の注意点
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円とされており、土地と建物の両方が対象になる一戸建てであれば合計2,000円が目安になるとされています。必要書類がそろっていれば自分で申請することも可能とされていますが、完済から年数が経過していると、金融機関の代表者変更に伴う書類の追加取得が必要になったり、相続登記と同時申請する場合は申請書の作成が煩雑になったりすることもあります。相続登記とあわせて依頼する場合、司法書士報酬の相場は案件によって幅がありますが、抹消登記単独では1万円台からという例もあるとされています。
チェックリスト
- ☐ 実家の登記簿(登記事項証明書)を取得し、抵当権の記載の有無を確認した。
- ☐ 住宅ローン完済時に金融機関から交付された抹消関係書類を保管している。
- ☐ 書類が見当たらない場合、借入先だった金融機関へ再発行を依頼できるか把握している。
- ☐ 相続登記と抵当権抹消登記、両方の手続き・費用感を確認している。
Q. 完済時にもらった抹消書類を紛失してしまいました。もう抹消できませんか?
A. 紛失した場合でも、借入先だった金融機関に依頼して書類を再発行してもらうことで手続きを進められるとされています。ただし、金融機関の合併や支店統合が発生している場合は、再発行までに時間がかかることもあるため、早めに問い合わせることをおすすめします。
Q. 抵当権を抹消しないまま相続登記だけ済ませても問題ありませんか?
A. 相続登記だけを先に済ませること自体は可能とされていますが、抵当権が残ったままだと将来の売却時に買主や仲介業者から抹消を求められ、その時点で改めて書類集めから始めることになりがちです。手間を二度に分けないためにも、相続登記と同時に抹消登記まで済ませておくことをおすすめします。
ワンポイントアドバイス: 抵当権抹消登記は地味な手続きに見えますが、放置期間が長引くほど書類の再取得が難しくなる傾向にあるとされています。相続をきっかけに実家の登記簿を確認する際は、名義だけでなく担保権の欄もあわせてチェックすることをおすすめします。
まとめ
住宅ローンを完済しても、抵当権の登記は自動的には消えず、抵当権抹消登記の申請ではじめて解消されます。相続をきっかけに古い抵当権が見つかった場合は、相続登記とあわせて抹消登記まで済ませておくと、将来の売却時に慌てずに済みます。
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