「実家を相続人3人で共有しているが、屋根の修繕をしたいと言ったら1人だけ反対していて話が進まない」というご相談を受けることがあります。柏市の行政書士だいち法務事務所です。共有不動産に関する決め事は「変更行為」か「管理行為」かによって、必要な同意の範囲が異なる仕組みになっているとされています。
この記事の結論
- 共有物に大きな変更を加える「変更行為」は、原則として共有者全員の同意が必要とされています(民法251条)。
- 賃貸借契約の締結や軽微な変更など「管理行為」は、共有者の持分価格の過半数で決められるとされています(民法252条)。
- 雨漏りの修理など現状を維持するだけの「保存行為」は、共有者が単独で行うことができるとされています(民法252条5項)。
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「保存」「管理」「変更」、3つの行為の違い
共有不動産に関する行為は、大きく3種類に分けて考えるとされています。まず、雨漏りの応急修理や不法占拠者への明渡し請求など、現状を維持するだけの「保存行為」は共有者が単独で行えるとされています。次に、賃貸借契約の締結・解除や軽微なリフォームなど「管理行為」は、共有者の頭数ではなく持分の価格に従い、その過半数で決定できるとされています。そして、建物の増改築や売却など共有物の性質を大きく変える「変更行為」は、原則として共有者全員の同意が必要とされています。
2023年施行の改正で「軽微な変更」が明確に
2023年4月1日に施行された改正民法により、共有物の「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」(軽微な変更)については、全員の同意ではなく管理行為と同じく持分価格の過半数で決定できることが明文化されたとされています。屋根の修繕や外壁の塗り替えなど、建物の基本的な形や使い道を変えない範囲の工事であれば、この軽微な変更に該当し、反対する共有者が1人いても持分の過半数があれば実施できる可能性があるということになります。
賛否を明らかにしない共有者がいる場合の新しい制度
共有者の中に、行方が分からない人だけでなく、連絡はつくものの賛否をはっきり示さない人がいる場合にも対応できるよう、2023年の改正で新しい仕組みが設けられたとされています。裁判所に申し立てて所定の手続きを経ることで、その他の共有者の持分価格の過半数によって管理に関する事項を決定できるとされ、共有者の一部と連絡が取りづらい場合の解決策として活用が期待されています。
チェックリスト
- ☐ 予定している工事や契約が「保存」「管理」「変更」のどれに当たるかを整理している。
- ☐ 各共有者の持分割合を正確に把握している。
- ☐ 反対している共有者と連絡が取れるかどうかを確認している。
- ☐ 連絡が取れない・賛否不明の共有者がいる場合の裁判所手続きの存在を把握している。
Q. 持分割合が同じ2人で意見が割れた場合はどうなりますか?
A. 過半数に達しないため、管理行為であっても決定できないとされています。この場合は話し合いを続けるか、共有関係そのものを解消する共有物分割請求などの手続きを検討することになります。
Q. 「軽微な変更」に当たるかどうかは誰が判断するのですか?
A. 最終的には個別の事情を踏まえた法的な判断になるとされています。工事の規模や建物の用途変更の有無によって判断が分かれる可能性があるため、迷う場合は事前に専門家へ確認することをおすすめします。
ワンポイントアドバイス: 相続で不動産が共有になった場合、後々の意思決定を円滑にするためにも、早い段階で持分割合を確定させ、遺産分割協議書に明記しておくことが望ましいとされています。共有状態を長期間放置すると、次の代でさらに共有者が増え、意思決定がより難しくなる可能性があります。
まとめ
共有不動産をめぐる意思決定は、行為の性質によって必要な同意の範囲が変わります。全員の同意が必要な「変更行為」、持分の過半数で決められる「管理行為」、単独でできる「保存行為」の違いを理解しておくことで、共有者間の話し合いを進めやすくなります。
共有不動産・遺産分割のご相談はお気軽に
行政書士は、共有不動産に関する話し合いの土台となる遺産分割協議書の作成や相続人・持分割合の確認をサポートできます。将来のトラブルを防ぐためにも、共有状態のまま放置せず早めのご相談をおすすめします。
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