「相続した実家が兄弟の共有名義になっているが、共有者の一人と長年連絡が取れず、リフォームの同意を得られない」というご相談を受けることがあります。柏市の行政書士だいち法務事務所です。共有物の変更行為には共有者全員の同意が必要とされていますが、2023年4月1日施行の改正民法により、所在等が分からない共有者がいる場合の特則が新設されたとされています。仕組みを整理します。
この記事の結論
- 共有物に変更を加える行為(増改築・大規模なリフォームなど)は、原則として共有者全員の同意が必要とされています(民法251条1項)。
- 2023年4月1日施行の改正民法251条2項により、共有者の中に所在等が分からない人(所在等不明共有者)がいる場合、裁判所の決定を得たうえで、その他の共有者全員の同意により変更行為ができるようになったとされています。
- この特則は、所在等不明共有者が共有持分を失うような処分(売却・抵当権の設定など)には利用できないとされ、あくまで現状を維持しながら手を加える「変更行為」の場面に限られるとされています。
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共有物の変更行為には、なぜ全員の同意が必要なのか
相続した実家が共有名義のままになっている場合、大規模なリフォームや増改築といった「変更行為」を行うには、原則として共有者全員の同意が必要とされています(民法251条1項)。既存記事でも触れているとおり、共有物への関わり方は保存行為(単独でできる)・管理行為(持分の過半数で決められる)・変更行為(原則全員の同意が必要)に分けて考えるとされています。しかし、共有者の一人と長年連絡が取れなかったり、住所も分からなくなっていたりする場合、これまでは全員の同意を得ることができず、必要な改修すら進められないという課題があったとされています。
2023年施行の改正で新設された特則(民法251条2項)
2021年に成立し2023年4月1日に施行された改正民法により、この課題に対応するための特則が新設されたとされています。共有者の中に、氏名等や所在を知ることができない「所在等不明共有者」がいる場合、裁判所の決定を得ることで、その他の共有者全員の同意により、共有物に変更を加えることができるとされています(民法251条2項)。裁判所の決定を得るための手続きでは、所在等不明共有者を探索したものの見つからなかったことなどを踏まえた公告等の手続きが必要とされ、一定期間の異議申述の機会が設けられるとされています。
利用できる場面と、できない場面
この特則は、あくまで共有物の性質や利用方法を変える「変更行為」の場面に限られるとされています。大規模なリフォーム・増改築・建て替えなどが対象になり得る一方で、所在等不明共有者が共有持分そのものを失うことになる処分行為、たとえば不動産全体の売却や抵当権の設定などには利用できないとされています。所在等不明共有者の持分自体を取得したり、第三者への譲渡に含めたりしたい場合は、別の制度(民法262条の2の持分取得・262条の3の持分譲渡の裁判)を利用する必要があるとされ、目的に応じて使い分けが必要になります。
チェックリスト
- ☐ 予定している工事が、保存行為・管理行為・変更行為のどれにあたるかを整理している。
- ☐ 連絡が取れない共有者について、戸籍・住民票等での所在調査を行っている。
- ☐ 変更行為の特則(民法251条2項)を使うのか、持分取得・譲渡の制度を使うのか、目的を明確にしている。
- ☐ 裁判所での手続きが必要になることを踏まえ、時間的な余裕をもって検討している。
Q. 所在等不明共有者を探す努力はどの程度必要ですか?
A. 戸籍や住民票の調査など、通常期待される範囲での探索を尽くしたことが前提になるとされています。どの程度の調査が必要かは個別の事情によって判断されるため、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。
Q. この特則を使えば、不明な共有者の持分を無くすことができますか?
A. 変更行為の特則(民法251条2項)は、共有物に手を加える同意を代替するものであり、所在等不明共有者の持分そのものを消滅させる制度ではないとされています。持分の整理までを行いたい場合は、持分取得・持分譲渡の裁判(民法262条の2・262条の3)という別の制度の利用を検討することになります。
ワンポイントアドバイス: 共有者の一人と連絡が取れない状態を放置すると、リフォームだけでなく、将来の売却や相続登記の場面でも支障が生じやすくなるとされています。連絡が取れないことに気づいた時点で、早めに戸籍・住民票の調査や専門家への相談を始めることをおすすめします。
まとめ
共有者の一人と連絡が取れない場合でも、2023年施行の改正民法により、裁判所の決定を得ることで変更行為を進められる仕組みが整えられたとされています。放置せず、目的に応じた制度の使い分けを検討しながら、早めに対応を進めることが大切といえるでしょう。
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