主な遺産は実家1軒だけ。長男はそのまま住み続けたいけれど、弟や妹にも相続分がある。松戸市や柏市の住宅地では、こうした相続がとても多く見られます。柏市の行政書士だいち法務事務所にも「実家を売らずに、兄弟に公平に分ける方法はありますか」というご相談が届きます。結論からお伝えすると、実家を相続する人がほかの相続人にお金(代償金)を支払う「代償分割」という方法があり、相続人全員が合意すれば選ぶことができます。ただし、代償金の金額や支払い方、税金の扱いでつまずきやすいため、協議の前にポイントを押さえておくことが大切です。
この記事の結論
- 代償分割は、実家などの遺産を1人が取得し、その代わりにほかの相続人へ代償金を支払う分割方法です。実家を売らずに、共有も避けながら、相続分の調整ができます。
- 代償金の額は、実家をいくらと評価するか(固定資産税評価額・路線価・売却査定額など)で大きく変わります。評価の基準を相続人全員で決めてから、金額を話し合うのが進めやすいとされています。
- 遺産分割協議書には、代償分割であること、金額・支払期限・方法を明記しておきましょう。書き方によっては、贈与として税金がかかると見られるおそれがあると考えられています。
実家の分け方で迷ったら、まず整理からお手伝いします
代償分割とは、ほかの分け方との違い
遺産の分け方には、主に次の4つがあります。
- 現物分割:実家は長男、預金は次男というように、遺産をそのままの形で分ける方法
- 代償分割:実家を長男が取得し、長男がほかの相続人に代償金を支払う方法
- 換価分割:実家を売却し、売却代金を分ける方法
- 共有分割:実家を相続人どうしの共有名義にする方法
実家のほかに分けられる財産が少ない場合、現物分割では公平に分けにくく、換価分割では住み続けることができません。共有名義にすると、将来の売却や修繕のたびに共有者の同意が必要になり、さらに次の相続で共有者が増えていくおそれもあります。代償分割は、こうした問題を避けながら、相続分の差をお金で調整できる方法といえます。
話し合いがまとまらず家庭裁判所の調停・審判に進んだ場合でも、代償分割が選ばれることはあります。とはいえ、審判で代償分割が認められるには、実家を取得する人に代償金を支払う能力があることなどが必要とされています。
代償金はどう決める?評価額と支払い方の注意点
代償金の額をめぐって最も意見が分かれやすいのが、実家の評価です。不動産の価格には、固定資産税評価額、相続税の計算に使う路線価による評価額、不動産会社の査定などにもとづく実際の売買価格(時価)といった複数の基準があり、一般的に固定資産税評価額や路線価による評価額は時価より低くなる傾向があるとされています。
たとえば、相続人が兄弟2人で、遺産が実家だけというケースを考えてみます。実家を時価3,000万円とみれば代償金は1,500万円、固定資産税評価額の1,800万円とみれば900万円と、基準次第で数百万円の差が生じます。どの基準を使うかに法律上の決まりはなく、相続人全員が納得できる基準を話し合って決めることになります。
支払い方にも注意が必要です。一括で払えない場合は分割払いにすることもできますが、遺産分割協議が成立した後に代償金が支払われなくても、原則としてそれを理由に協議を解除することはできないとされています(最高裁判所平成元年2月9日判決)。受け取る側は、実家の名義変更と代償金の支払いを同じ時期に行う、支払いの約束を公正証書にしておくなど、確実に支払われる仕組みを考えておくと安心です。
税金で気をつけたいこと
相続税がかかる場合、代償金を受け取った人は、その金額を相続で取得した財産として計算し、代償金を支払った人は、取得した財産の価額から代償金を差し引いて計算するのが基本とされています。代償金を時価で決めた場合などは、相続税評価額に合わせて調整する計算方法も国税庁から示されています。
ここで大切なのが、遺産分割協議書の書き方です。代償分割であることや代償金の額を協議書に記載しておかないと、相続とは別に、長男から兄弟へのお金の贈与と見られ、贈与税の問題が生じるおそれがあると考えられています。
代償金の代わりに、長男が持っている別の土地などを渡す場合は、渡した側に譲渡所得の課税が生じることがあるとされています。また、実家を相続により取得した場合は不動産取得税がかからない一方、名義変更の登録免許税は必要になります。具体的な税額は、税理士に確認しながら進めましょう。
チェックリスト
- ☐ 実家以外の遺産(預貯金など)も含めて、財産の全体を把握した。
- ☐ 評価の基準(固定資産税評価額・路線価・時価など)をどれにするか、相続人全員で話し合った。
- ☐ 実家を取得する人が、代償金を支払えるだけの資金を確保できるか確かめている。
- ☐ 遺産分割協議書に、代償金の額・支払期限・支払方法を記載する予定だ。
- ☐ 相続登記(相続を知った日から3年以内の申請義務)の手配を進めている。
Q. 代償金を分割払いにすることはできますか?
A. 相続人全員が合意すれば、分割払いにすることもできると考えられます。その場合は、毎回の支払額・支払日・振込先、支払いが遅れたときの取り扱いまで遺産分割協議書に記載しておくと、後の行き違いを防ぎやすくなります。
Q. 代償金を払うお金がない場合は、どうすればいいですか?
A. 実家を担保に金融機関から借り入れる、代償金の額や支払期間を見直してもらうといった方法が考えられます。それでも難しい場合は、実家を売却して代金を分ける換価分割を検討することになります。被相続人の生命保険金の受取人を実家の取得予定者にしておき、代償金の原資にするという生前対策もあります。
ワンポイントアドバイス: 代償金の話し合いでは、金額そのものより「実家をいくらとみるか」で対立しがちです。いきなり金額を提示するのではなく、固定資産税の課税明細書や不動産会社の査定書など、根拠となる資料を全員で共有するところから始めると、感情的な対立を避けやすくなります。まだ親御さんがお元気なら、遺言で代償分割の方針を示してもらうことも一つの方法です。
まとめ
実家を1人が相続し、ほかの兄弟にお金で調整する代償分割は、実家を手放さず、共有も避けられる分け方です。一方で、実家の評価の基準、代償金の支払い能力と支払い方、遺産分割協議書の書き方と税金の扱いなど、事前に詰めておきたい点が多くあります。兄弟の関係を損なわずに進めるためにも、資料をそろえて冷静に話し合い、必要に応じて専門家の力を借りながら進めましょう。
代償分割の遺産分割協議書づくり、お気軽にご相談ください
行政書士は、相続人調査(戸籍収集)、財産目録の作成、代償分割の内容を盛り込んだ遺産分割協議書の作成を承っております。なお、相続登記の申請は司法書士、相続税の申告や譲渡所得の計算は税理士、相続人間の争いの代理交渉や調停・審判の代理は弁護士、不動産の売却仲介は宅地建物取引業者の業務となるため、必要に応じて適切な専門家をご案内いたします。
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