相続した実家を売るとき、不動産会社との契約はどれを選ぶ？｜一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いと相続人が複数いる場合の注意点

こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。相続した実家を売ることが決まり、不動産会社に査定を頼んだところ、「媒介契約は専任にしますか、一般にしますか」と聞かれて言葉に詰まった、というお話をよく伺います。媒介契約は、売却の進み方や不動産会社とのやり取りに大きく関わる大切な契約です。(参考例)兄弟3人で相続した実家について、長男が他の2人に相談しないまま1社と専属専任媒介契約を結び、後から「別の会社にも頼みたかった」と意見が割れてしまった、というケースは珍しくありません。今回は、3種類の媒介契約の違いと、相続人が複数いる場合に気をつけたい点を整理します。

この記事の結論

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、依頼できる会社の数、自分で見つけた買主と直接取引できるか、レインズ(指定流通機構)への登録や売主への報告の義務が異なるとされています。
専任媒介・専属専任媒介は1社にしか依頼できない代わりに、レインズへの登録と定期的な報告が義務づけられ、契約期間は3か月以内とされています。一般媒介は複数社に依頼でき、自由度が高い契約です。
相続した実家が共有になる場合、売却には相続人全員の同意が必要です。誰が窓口になるか、どの契約を選ぶかを相続人全員で決めてから契約することが、後のトラブルを防ぐポイントと考えられます。

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3種類の媒介契約、何が違う?
相続した実家なら、どの契約が向いている?
相続人が複数いる場合の注意点
まとめ
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3種類の媒介契約、何が違う?

不動産会社に売却の仲介を依頼するときは、宅地建物取引業法にもとづき、媒介契約を書面(または電磁的方法)で結ぶことになっています。3種類の主な違いは、次の表のとおりとされています。

項目	一般媒介	専任媒介	専属専任媒介
依頼できる会社	複数社に依頼できる	1社のみ	1社のみ
自分で見つけた買主との直接取引	できる	できる	できない
契約期間	法律上の上限なし(3か月以内が目安)	3か月以内	3か月以内
レインズへの登録	義務なし(任意)	契約から7日以内	契約から5日以内
売主への業務報告	義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上

レインズは、国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する物件情報のネットワークで、登録されると他の不動産会社も物件情報を見て買主を紹介できるようになります。登録の期限は、不動産会社の休業日を除いて数えるとされています。2025年1月からは、専任媒介・専属専任媒介の物件について、購入の申込みがあるかどうかといった取引状況もレインズに登録することになり、物件の情報を他社に紹介しない、いわゆる「囲い込み」への対策が強化されたとされています。

相続した実家なら、どの契約が向いている?

どの契約が正解ということはなく、物件の特徴や相続人の事情に合わせて選ぶことになります。目安としては、次のように考えられます。

一般媒介が向きやすいケース:駅に近い、土地の形が良いなど買い手が見つかりやすい物件で、複数社に競ってもらいたい場合。ただし、窓口が増えて相続人間の情報共有が複雑になりやすい点に注意が必要です。
専任媒介が向きやすいケース:1社にしっかり販売活動をしてほしいが、親族や知人が買いたいと言い出す可能性もある場合。定期的な報告があるため、遠方に住む相続人とも状況を共有しやすくなります。
専属専任媒介が向きやすいケース:古家付きの土地や市街化調整区域内の物件など、売却に専門的な工夫が必要で、1社にすべてを任せたい場合。報告の頻度が最も高く、販売状況を細かく把握できます。

専任媒介・専属専任媒介の契約期間は3か月以内で、期間が過ぎた後の更新は売主からの申出がある場合に限られます。「最初の3か月で反応を見て、続けるか別の会社に切り替えるかを相続人全員で判断する」という進め方をとれば、契約の種類による不安も小さくなると考えられます。なお、売却価格が800万円以下の空き家などでは、仲介手数料に特例が設けられている点もあわせて確認しておきましょう。

相続人が複数いる場合の注意点

遺産分割の前、または相続人の共有のまま実家を売る場合、売却そのものには共有者全員の同意が必要とされています。そのため媒介契約も、相続人全員が売主(依頼者)として署名するか、代表者に委任状を出して契約する形が一般的です。代表者が1人で話を進めると、価格や契約の種類をめぐって他の相続人との間に不信感が生まれやすくなります。

あわせて、売却の前提として、亡くなった方から相続人への名義変更(相続登記)が必要になります。媒介契約を結ぶ段階で、次の点を相続人の間で決めておくと、売却がスムーズに進みやすくなります。

不動産会社とのやり取りを担う窓口役(代表者)を誰にするか
売り出し価格と、値下げを受け入れる最低価格のライン
業務報告やレインズの登録証明書を、相続人全員でどう共有するか
売却代金と仲介手数料などの費用を、どの割合で分けるか(遺産分割協議書への記載)

代金の分け方や窓口役の取り決めは、遺産分割協議書に「換価分割」として明記しておくと、後の税金の申告の際にも割合がはっきりします。

チェックリスト

☐ 相続人全員が、実家を売却することに同意している。
☐ 相続登記(名義変更)が済んでいるか、売却までの段取りを確認した。
☐ 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを相続人全員で共有した。
☐ 不動産会社とのやり取りを担う窓口役を決めている。
☐ 売り出し価格と、最低限受け入れられる価格のラインを話し合った。
☐ 専任系の契約なら、レインズの登録証明書を受け取る段取りを把握した。
☐ 売却代金と費用の分け方を、遺産分割協議書に記載する予定である。

Q. 専任媒介契約を結んだ後、途中で解約することはできますか?

A. 不動産会社が報告義務を守らないなど契約違反がある場合は解除できるとされていますが、売主の都合で期間途中に解約すると、それまでにかかった広告費などの費用を請求される場合があります。まずは契約期間(3か月以内)の満了を待ち、更新しないという選択をとるのが穏やかな方法と考えられます。

Q. 兄弟がそれぞれ別の不動産会社に頼みたいと言っています。どうすればいいですか?

A. 一般媒介であれば、複数の会社に同時に依頼することができます。ただ、窓口が分かれると情報の共有が難しくなるため、各社からの報告を誰がとりまとめるかを先に決めておくことが大切です。

Q. 遠方に住んでいて、契約の場に立ち会えない相続人がいます。

A. 立ち会えない相続人は、代表者に委任状を出して媒介契約や売買契約の手続きを任せる方法が考えられます。委任する範囲(売却価格の下限など)を委任状に具体的に書いておくと、後の行き違いを防ぎやすくなります。

ワンポイントアドバイス: 媒介契約の種類よりも大切なのは、「どの会社に、どんな条件で任せるか」を相続人全員が納得していることです。不動産の売買・仲介・賃貸管理に携わってきた経験から、柏市・松戸市・流山市周辺の実家の売却について、不動産会社に相談する前の段階で、相続人間の取り決めや必要書類の整理を中立な立場でお手伝いします。

まとめ

相続した実家を売るときの媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があり、依頼できる会社の数、レインズへの登録、報告の頻度、契約期間が異なるとされています。物件の売れやすさや相続人の住まいの距離などを踏まえて選び、専任系なら3か月ごとに見直すという進め方も一つの方法です。共有のまま売る場合は相続人全員の同意が必要なため、窓口役や価格のライン、代金の分け方まで、契約前に全員で決めておきましょう。

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