こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。
「実家を相続したものの、古い建物を建て替えようとしたら『再建築不可』と言われた」というご相談は、柏市のような古くからの住宅地では珍しくないとされています。相続をきっかけに実家の土地を見直したとき、初めてこの問題に気づく方も多いようです。売却も建て替えもできないと思い込み、そのまま放置されてしまうケースもあるようです。
この記事の結論
- 再建築不可は「接道義務」を満たしていない土地に多いとされています
- 建て替えできなくても、売却できないとは限らないと考えられます
- 建築基準法43条2項の認定・許可により建て替えが可能になる場合があります
相続した実家の土地の状況を確認したい方へ
「再建築不可」とはどういう土地か
建築基準法では、建物を建てる敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされています(接道義務)。この接道義務を満たしていない土地は、既存の建物を取り壊すと、同じ場所に新しく建物を建てられなくなるため「再建築不可物件」と呼ばれているようです。
柏市に限らず、古くからの住宅地・農地が宅地化された地域では、敷地の前面が建築基準法上の「道路」として認められていない私道や、幅員4mに満たない狭い道であるケースが少なくないとされています。相続した実家がこの状態だった場合、リフォームや修繕は可能でも、建て替えは原則としてできないと考えられます。
建て替えを可能にする「43条2項」の救済措置
接道義務を満たさない土地でも、建築基準法43条2項に基づく認定・許可を受けられれば、建て替えが可能になる場合があるとされています。2018年の法改正により、次の2つの制度に整理されました。
| 制度 | 内容 | 手続き |
|---|---|---|
| 43条2項1号 | 一定基準を満たす場合の「認定」 | 建築審査会の同意が不要とされています |
| 43条2項2号 | 個別事情を踏まえた「許可」 | 建築審査会の同意が必要とされています |
どちらの制度が使えるかは、敷地の周辺状況や道路の性質によって異なるとされています。特定行政庁(市区町村の建築指導担当部署)への事前相談が第一歩になると考えられます。
建て替えできなくても、活用・売却の道はある
43条2項の認定・許可が受けられない場合でも、選択肢がなくなるわけではないと考えられます。隣地の一部を買い取って接道義務を満たす、再建築不可のまま「再建築不可物件」として専門の買取業者に売却する、といった方法も実務上使われているようです。いずれの場合も、測量・境界確認や隣地所有者との調整が必要になるため、早めに専門家へ相談することが望ましいとされています。
チェックリスト
- ☐ 実家の前面道路が建築基準法上の「道路」かを確認した
- ☐ 敷地が道路に2m以上接しているかを把握している
- ☐ 市区町村の建築指導担当部署へ事前相談したことがある
- ☐ 隣地との境界が明確になっているか確認した
よくある質問
Q. 再建築不可の土地は、そのまま相続登記をしても問題ありませんか？
A. 再建築不可であることと相続登記の可否は別の問題とされています。相続登記自体は通常どおり行えると考えられますが、2024年4月から相続登記が義務化されている点にはあわせて注意が必要です。
Q. どの窓口に相談すればよいですか？
A. まずは土地が所在する市区町村の建築指導担当部署(柏市の場合は建築指導課など)への確認が考えられます。あわせて、書類収集や関係者との調整が必要な場合は行政書士にもご相談いただけます。
ワンポイントアドバイス: 「再建築不可=価値がない」と決めつけず、まずは土地の接道状況を確認することが第一歩になると考えられます。売買や登記の名義変更(相続登記)そのものは司法書士の専門分野となるため、必要に応じて連携先の司法書士をご紹介することも可能です。
まとめ
再建築不可物件は、接道義務を満たしていないことが主な原因とされています。建て替えができなくても、43条2項の認定・許可や隣地との調整によって道が開ける場合があり、売却の選択肢も残されていると考えられます。まずは現状を正確に把握することから始めることをおすすめします。
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