「相続した実家を建て替えようとしたら、工務店から『前の道が2項道路なので、敷地の一部を道路として下げる必要があります』と言われました。土地が狭くなるなんて聞いていません」。古くからの住宅地が多い柏市周辺では、こうしたご相談をいただくことがあります。柏市の行政書士だいち法務事務所です。幅4m未満の古い道に面した土地では、建て替えの際に「セットバック」と呼ばれる敷地の後退が必要になることがあります。今回は、2項道路とセットバックの基本と、相続や売却の場面で知っておきたいポイントを整理します。
この記事の結論
- 建築基準法42条2項の道路(2項道路)は、幅4m未満でも道路とみなされる道です。建て替えなどの際は、原則として道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退(セットバック)する必要があるとされています。
- セットバックした部分には建物や塀を建てられず、建ぺい率・容積率を計算するときの敷地面積にも含まれません。そのため、建て替え後の家は今より小さくなる可能性があります。
- 相続税の評価では、将来セットバックが必要な部分について、通常の評価額から70%を差し引く取扱いがあります(財産評価基本通達24-6)。
相続した実家を建て替えるか売るか、前の道の状況から一緒に確認しませんか
2項道路とは?幅4m未満でも「道路」とみなされる道
建築基準法では、建物を建てる敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされています(接道義務)。ところが、古くからの住宅地には幅4mに満たない道が数多く残っています。そこで、建築基準法の規定が適用された時点ですでに建物が立ち並んでいた幅4m未満の道のうち、特定行政庁が指定したものは、例外的に道路とみなされることになりました。これが42条2項に定められた、いわゆる「2項道路」です。
2項道路に面した土地では、道路の中心線から2mの線が道路の境界線とみなされます。いま住んでいる家をそのまま使い続ける分には、直ちに後退を求められるわけではありません。一方で、建て替えや増改築をする場合には、その線まで敷地を下げることが必要になります。道の反対側が川やがけ、線路などで後退できない場合は、反対側の端から4mの線まで、片側だけで後退する扱いになるとされています。
セットバックすると何が変わる?建て替え・売却への影響
セットバックした部分は道路として扱われるため、建物はもちろん、門や塀、擁壁などを設けることも原則としてできなくなります。さらに、建ぺい率や容積率を計算するときの敷地面積からも除かれます。たとえば道の幅が3mであれば、中心線から2mまで下げるために、敷地を50cm程度後退させることになる計算です。間口が広い土地ほど削られる面積は大きくなり、建て替え後の家の大きさや間取りに影響します。
売却を考える場合にも影響があります。2項道路に面していることやセットバックが必要な面積は、不動産取引の重要事項説明で買主に説明される事項の一つとされています。実際に使える面積が登記簿上の面積より小さくなるため、売却価格に反映されることも少なくありません。また、自治体によっては、後退した部分を寄附した場合に測量や整備の費用を助成する制度を設けているところもありますので、建て替えを考える際はあわせて確認しておくとよいでしょう。
相続税の評価ではセットバック部分が70%減額
相続税の計算では、将来セットバックが必要になる宅地について、セットバック部分の評価額から70%相当額を差し引いて評価するとされています(財産評価基本通達24-6)。計算式は「自用地としての評価額×(セットバック部分の地積÷宅地全体の地積)×0.7」を控除する形です。たとえば、評価額5,000万円・200㎡の宅地で、セットバック部分が20㎡であれば、控除額は5,000万円×20/200×0.7=350万円となります。
ただし、すでにセットバックを済ませ、その部分が道路として使われている場合は、この減額ではなく、私道としての評価など別の取扱いになるとされています。申告の際に見落とされやすい項目でもあるため、相続した土地が2項道路に面しているかどうかは、相続税の申告前に確認しておきたいところです。固定資産税についても、道路として提供している部分は自治体への申告により非課税となる場合があるとされています。
チェックリスト
- ☐ 実家の前の道の幅を、おおよそでも測ってみた。
- ☐ その道が建築基準法上の道路か、2項道路かを市の建築指導の担当窓口で確認した。
- ☐ 道路の中心線の位置と、セットバックが必要なおおよその面積を把握している。
- ☐ 建て替え後に建てられる家の大きさを、建築士や工務店に試算してもらった。
- ☐ 相続税の申告で、セットバック部分の評価減を税理士と検討した。
- ☐ 後退部分の寄附や整備に関する助成制度が市にあるか、問い合わせた。
Q. 建て替えをしなければ、セットバックはしなくてもよいのですか?
A. 2項道路のセットバックは、基本的に建て替えや増改築などで建築確認を受ける際に求められるものとされています。現在の建物にそのまま住み続ける場合や、建物ごと売却する場合は、直ちに後退する必要はないと考えられます。ただし、後退が必要な部分に新たに塀などを設けることは制限される場合がありますので、工事の前に市へ確認しましょう。
Q. セットバックした部分の土地は、市に取られてしまうのですか?
A. セットバックしても、その部分の所有権が自動的に市へ移るわけではないとされています。所有者のまま道路として使われる形もあれば、自治体の制度に沿って寄附し、分筆や登記を行う形もあります。どちらになるかは自治体の取扱いと所有者の判断によりますので、建築の相談とあわせて確認するのが安心です。
Q. 実家の前の道が2項道路かどうかは、どこで調べられますか?
A. 道路の種別は、その土地がある市区町村の建築指導の担当窓口で確認できるとされています。柏市内の土地であれば、柏市役所で道路の種別や中心線の位置を相談するのが第一歩です。建築基準法上の道路に当たらない場合は再建築ができないこともあるため、関連記事もあわせてご覧ください。
ワンポイントアドバイス: 相続した実家の活用を考えるときは、「前の道が何の道路か」を最初に確認しておくと、その後の判断がぐっと楽になります。2項道路であればセットバック後の面積で建て替えや売却の計画を立て、建築基準法上の道路でなければ再建築不可の可能性も視野に入れる必要があります。元不動産業の経験を持つ当相談室でも、確認の進め方からご案内しています。
まとめ
実家の前の道が幅4m未満の2項道路である場合、建て替えなどの際には道路の中心線から2mの位置まで敷地をセットバックする必要があるとされています。後退した部分には建物を建てられず、建ぺい率・容積率の計算からも外れるため、建て替え後の家の大きさや売却価格に影響します。一方で、相続税の評価ではセットバック部分の70%を減額する取扱いがあります。道路の種別を早めに確認し、建て替え・売却・相続税の申告をまとめて検討していきましょう。
相続した実家の活用方法と必要な手続きを、柏市の相談室が整理します
行政書士は、相続人の調査(戸籍収集)、遺産分割協議書の作成、官公署に提出する書類の作成などを承っております。なお、セットバック部分の測量や分筆登記は土地家屋調査士、不動産の名義変更(相続登記)は司法書士、相続税の申告や土地の評価は税理士、建て替えの設計や建築確認は建築士の業務となるため、必要に応じて適切な専門家をご案内いたします。
参考URL
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