「相続した実家を売ることになりました。不動産会社から『取得費が分からないと税金が高くなるかもしれません』と言われたのですが、親が何十年も前にいくらで買ったのかなんて、誰も覚えていません」。こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。相続した不動産を売ったときの税金は、売れた金額だけでなく、亡くなった方が買ったときの金額(取得費)によって大きく変わります。今回は、取得費が分からない場合に使われる「概算取得費(売却代金の5%)」の仕組みと、売却前にできる取得費の調べ方を整理します。
この記事の結論
- 相続した不動産を売ったときの譲渡所得は、亡くなった方が買ったときの取得費を引き継いで計算するとされています。
- 取得費が分からない場合は、売却代金の5%を取得費とする「概算取得費」を使えますが、実際の取得費より大幅に少なくなり、税金が高くなりやすい点に注意が必要です。
- 売買契約書が見つからなくても、住宅ローンの書類や通帳の記録などが手がかりになることがあるため、売却前に家の中の書類を確認しておくことが大切です。
相続した実家の売却前の準備、柏市の相談室が中立の立場で整理します
相続した実家の譲渡所得は「親が買ったときの金額」で計算する
不動産を売ったときの所得(譲渡所得)は、「売却代金−(取得費+譲渡費用)」で計算するのが基本です。取得費とは、土地や建物を買ったときの代金や購入時の手数料などのことで、建物については、所有していた期間の減価償却費相当額を差し引いた金額になるとされています。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費などが含まれます。
相続で取得した不動産の場合、相続人が実際にお金を払って買ったわけではありません。この場合は、亡くなった方が買ったときの取得費と取得時期を、相続人がそのまま引き継ぐとされています(所得税法60条)。所有期間も亡くなった方の取得時から通算されるため、親が長く所有していた実家であれば、税率の低い長期譲渡所得として扱われることが多いと考えられます。
つまり、売却時の税金を正しく計算するには、「親がいつ、いくらで買ったのか」を確認することが出発点になります。
取得費が分からないときの「概算取得費」、売却代金の5%で計算
先祖代々受け継いできた土地や、購入した時期が古く記録が残っていない不動産では、取得費が分からないことも珍しくありません。こうした場合は、売却代金の5%相当額を取得費とする「概算取得費」を使って計算できるとされています。実際の取得費が売却代金の5%より少ない場合にも、5%を使えるとされています。
ただし、概算取得費は実際の取得費よりかなり小さくなりやすく、そのぶん税金が重くなる点に注意が必要です。たとえば、実家を3,000万円で売り、仲介手数料などの譲渡費用が100万円かかったケースで比べてみます(参考例・特例の適用は考慮していません)。
- 概算取得費を使う場合:取得費は150万円(3,000万円×5%)となり、譲渡所得は2,750万円です。長期譲渡所得の税率(所得税・復興特別所得税・住民税の合計で約20.315%)をかけると、税額の目安は約558万円になります。
- 実際の取得費が1,800万円と分かった場合:譲渡所得は1,100万円となり、税額の目安は約223万円にとどまります。
同じ金額で売っても、取得費が分かるかどうかで数百万円の差が出る可能性があるということです。なお、購入時の価格を市街地価格指数などから推計して取得費とする方法が紹介されることもありますが、税務上は認められない場合もあるとされているため、使う場合は税理士に相談したうえで慎重に判断しましょう。
売買契約書がなくてもあきらめない、取得費の手がかりの探し方
取得費を証明する最も確実な書類は、購入時の売買契約書と代金の領収書です。とはいえ、何十年も前の書類が見つからないことはよくあります。その場合でも、次のような資料が手がかりになることがあります。
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書や返済予定表
- 購入代金を支払った時期の通帳の出金記録
- 建物を新築した際の建築工事請負契約書や見積書
- 購入当時の物件パンフレットや広告
- 登記事項証明書(登記簿)に記載された抵当権の設定時期や金額
仏壇の引き出しや金庫、古い書類箱の中から見つかるケースもあります。また、マンションや分譲地であれば、販売した不動産会社やハウスメーカーに当時の記録が残っていることもあるでしょう。どの資料をどこまで取得費の根拠として使えるかは個別の判断になるため、見つかった資料は捨てずに、税理士へ相談する際にまとめて見せられるようにしておくと安心です。
チェックリスト
- ☐ 実家を親が「いつ」「いくらで」取得したかを、家族に聞き取った。
- ☐ 売買契約書・領収書が残っていないか、家の中を探した。
- ☐ 住宅ローンの契約書や当時の通帳など、代わりになる資料を確認している。
- ☐ 登記事項証明書で、取得の時期や原因(売買・相続など)を把握した。
- ☐ 概算取得費を使った場合と実額の場合の税額を、おおまかに比べた。
- ☐ 空き家の3,000万円特別控除など、使える特例がないかを確認している。
Q. 親も祖父母から相続した土地の場合、取得費はどうなりますか?
A. 相続が続いている場合も、取得費と取得時期は代々引き継がれるとされています。そのため、祖父母がさらに前の世代から相続していたような先祖伝来の土地では、購入した記録自体が存在しないことが多く、概算取得費を使うことになるケースが一般的と考えられます。
Q. 土地の取得費は分かるけれど、建物の取得費だけ分からない場合は?
A. 概算取得費は、土地と建物それぞれについて考えられるとされています。分かる部分は実額、分からない部分は概算取得費を使うといった扱いが可能かどうかは、資料の内容によって判断が分かれることもあるため、税理士に確認することをおすすめします。
Q. 売却した後に取得費の資料が見つかったら、税金は取り戻せますか?
A. 確定申告で概算取得費を使った後に実際の取得費が分かった場合、更正の請求ができるかどうかは状況によって判断が分かれるとされています。後から手続きをしようとすると手間もかかるため、売却や申告の前に資料を探しておくことが何より大切です。
ワンポイントアドバイス: 実家の片付けや遺品整理を業者に任せると、古い契約書や通帳がまとめて処分されてしまうことがあります。売却を考えている場合は、片付けの前に「不動産の購入に関する書類」を家族で探しておきましょう。不動産の売買・仲介の実務経験がある相談室として、どのような書類が手がかりになりそうか、売却前の準備から一緒に整理いたします。
まとめ
相続した実家を売ったときの譲渡所得は、亡くなった方が買ったときの取得費を引き継いで計算します。取得費が分からない場合は売却代金の5%を取得費とする概算取得費を使えますが、実際の取得費より小さくなりやすく、税額が大きく膨らむおそれがあります。売買契約書が見つからなくても、住宅ローンの書類や通帳の記録などが手がかりになることがあるため、片付けや売却の前に、まずは家の中の書類を確認するところから始めてみてください。
実家の売却を考え始めたら、まずは柏市の相談室にご相談ください
行政書士は、相続人の調査(戸籍収集)、相続財産の調査のサポート、遺産分割協議書(換価分割の条項を含む)の作成などを承っております。なお、譲渡所得の計算や確定申告は税理士、不動産の名義変更(相続登記)は司法書士、相続人間の交渉・訴訟は弁護士の業務となるため、必要に応じて適切な専門家をご案内いたします。
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