「父が亡くなり、自宅のほかにも田舎に土地を持っていたらしいのですが、どこに何があるのか分かりません」というお話を伺うことがあります。柏市の行政書士だいち法務事務所です。こうした場合に役立つ仕組みとして、2026年(令和8年)2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まっています。特定の人が登記名義人になっている不動産を、法務局が全国からまとめて一覧にして証明してくれる制度です。これまでの調べ方との違いと、利用するときの注意点を整理します。
この記事の結論
- 所有不動産記録証明制度は、ある人が所有権の登記名義人として記録されている不動産を、全国分まとめて一覧化し証明書として交付する制度で、2026年2月2日から運用されています。
- 請求できるのは、登記名義人本人と、その相続人などの一般承継人とされています。全国どこの法務局でも請求でき、手数料は窓口請求で1通1,600円とされています。
- 登記上の氏名・住所と請求時に伝えた情報が一致しないと、一覧から漏れる可能性があります。未登記の建物なども載らないため、市区町村の名寄帳と併用して確認するのが確実です。
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なぜこの制度ができたのか
これまで、亡くなった方の不動産を調べる方法は、市区町村ごとに「名寄帳(固定資産課税台帳)」を取り寄せるのが中心でした。名寄帳はその市区町村内の不動産しか載らないため、どの自治体に不動産があるのか見当がつかなければ、調べようがありません。固定資産税がかからない山林や私道の持分は納税通知書に載らないこともあり、相続登記が漏れる原因になっていました。
2024年4月から相続登記が義務化されたことを受け、相続人が不動産をもれなく把握できるようにする目的で設けられたのが、この所有不動産記録証明制度です。登記簿の情報をもとに、法務局が全国の不動産を横断的に検索してくれる点が、従来との大きな違いとされています。
誰が、どこで、いくらで請求できるのか
請求できる人は限られています。法務省の案内によると、所有権の登記名義人本人(法人を含む)と、その相続人その他の一般承継人が対象で、代理人による請求も認められています。他人の不動産を自由に調べられる制度ではありません。
請求先は、全国すべての法務局・地方法務局(支局・出張所を含む)です。不動産の所在地に関係なく請求できるため、柏市にお住まいの方であれば千葉地方法務局柏支局の窓口が利用しやすいでしょう。書面のほか、オンラインでの請求にも対応しています。
手数料は、窓口で請求する場合は1通あたり1,600円、オンライン請求の場合は郵送で受け取ると1,500円、窓口で受け取ると1,470円とされています。相続人として請求するときは、亡くなった方との関係が分かる戸籍謄本などの添付が必要になります。法定相続情報一覧図の写しがあれば、戸籍の束の代わりに使える場面が多く便利です。
「これ1枚で全部分かる」とは限らない3つの理由
便利な制度ですが、万能ではありません。1つ目の理由は、検索が氏名と住所の一致をもとに行われる点です。登記簿に古い住所や旧姓のまま記録されている不動産は、現在の住所・氏名だけで請求すると抽出されない可能性があります。引っ越しの多かった方については、戸籍の附票などで過去の住所を調べ、それらも検索条件に加えて請求することが大切とされています。
2つ目は、登記されていない不動産は対象外という点です。未登記の建物や、表題部にしか記録がない不動産は一覧に載りません。先代や先々代の名義のまま相続登記がされていない土地も、亡くなった方の名前では出てこないことになります。
3つ目として、証明されるのは所有権の登記名義人としての記録に限られます。借地権などは、この証明書では確認できないと考えられます。
こうした限界を補うのが、市区町村の名寄帳です。名寄帳には未登記の建物も課税対象として載っていることが多いため、心当たりのある自治体については名寄帳も取り寄せ、2つを突き合わせると漏れを減らせます。
チェックリスト
- ☐ 亡くなった方の固定資産税の納税通知書を探し、記載されている不動産を確認した。
- ☐ 戸籍の附票などで、過去の住所の移り変わりを把握している。
- ☐ 結婚や養子縁組で氏名が変わっていないか、戸籍で確かめた。
- ☐ 所有不動産記録証明書の請求に必要な戸籍謄本(または法定相続情報一覧図の写し)を用意している。
- ☐ 心当たりのある市区町村の名寄帳もあわせて取り寄せる予定にしている。
Q. 親がまだ元気なうちに、子どもが親の不動産を調べることはできますか?
A. 請求できるのは登記名義人本人と、相続人などの一般承継人とされています。ご存命の間は、親御さんご本人が請求するか、ご本人から委任を受けた代理人として請求する形になります。生前に一覧を作っておくと、遺言書や財産目録の作成にも役立ちます。
Q. 該当する不動産が1件もなかった場合はどうなりますか?
A. 検索条件に合う不動産が見つからなかった場合は、その旨が証明されると案内されています。ただし「不動産を持っていない」ことの証明ではなく、「伝えた氏名・住所では登記記録が見つからなかった」という意味にとどまる点に注意が必要です。
ワンポイントアドバイス: 請求前のひと手間として、亡くなった方の「住所の履歴」を戸籍の附票で洗い出しておくことをおすすめします。古い住所で登記されたままの土地は意外と多く、ここを省くと、せっかくの証明書に漏れが出てしまいます。
まとめ
所有不動産記録証明制度を使えば、亡くなった方が登記名義人になっている不動産を、全国どこの法務局からでも一覧で確認できるとされています。相続登記の義務化が進む中、財産調査の最初の一歩として心強い制度です。一方で、住所・氏名が登記と一致しない不動産や未登記の建物は載らないため、名寄帳との併用が欠かせません。遺産分割協議を始める前に、まず不動産の全体像を固めておきましょう。
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