実家の土地、相続税ではいくらと評価される？｜路線価図・評価倍率表の調べ方と計算の基本

「実家の土地、不動産屋さんに聞いたら3,000万円くらいで売れると言われました。相続税もこの金額で計算するのでしょうか」。相続税がかかるかどうかを考えるとき、多くの方が最初につまずくのが土地の評価です。柏市の行政書士だいち法務事務所です。結論からお伝えすると、相続税の計算で使う土地の価額は、売れそうな金額(時価)ではなく、国税庁が毎年公表する「路線価」または「評価倍率」をもとに計算するのが原則とされています。路線価は公示価格のおおむね8割の水準とされているため、売却の目安より低めの金額になることが多いのが特徴です。

この記事の結論

相続税で使う宅地の評価方法は、路線価が定められた地域では「路線価方式」、それ以外の地域では「倍率方式」の2通りです。どちらになるかは、国税庁ホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。
路線価方式は「路線価×面積×補正率」、倍率方式は「固定資産税評価額×評価倍率」で計算するのが基本です。路線価図の数字は1㎡あたりの価額を千円単位で表しています。
使うのは亡くなった年の路線価・倍率です。自宅の土地なら小規模宅地等の特例で評価額が大きく下がる場合もあるため、最終的な評価と申告は税理士にご確認ください。

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土地の価格は「一物四価」、相続税は路線価が基準
路線価図・評価倍率表の調べ方
計算の基本:路線価方式と倍率方式
まとめ
1. 参考URL
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土地の価格は「一物四価」、相続税は路線価が基準

土地には、実際に取引される価格(実勢価格)のほか、国が毎年公表する公示価格、相続税・贈与税で使う路線価、固定資産税の基準となる固定資産税評価額など、目的の異なる複数の価格があります。相続税の計算では、国税庁が定める財産評価基本通達にもとづき、路線価や評価倍率を使って評価するのが原則です。

路線価と評価倍率は、毎年1月1日を評価時点として、公示価格や売買実例価額などをもとに算定した価格の8割程度の水準で定められ、例年7月ごろに国税庁ホームページで公表されています。固定資産税評価額は公示価格の7割程度が目安とされており、どの価格かによって同じ土地でも金額が変わる点を押さえておきましょう。

路線価図・評価倍率表の調べ方

調べ方の流れは、次のとおりです。

国税庁ホームページの「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」を開き、亡くなった年を選ぶ
都道府県(千葉県)を選び、「路線価図」または「評価倍率表」の市区町村一覧から柏市などの該当地域を探す
評価倍率表で、土地の所在する町名・丁目が「路線」となっていれば路線価方式、倍率が書かれていれば倍率方式
路線価方式なら、路線価図で土地が面している道路の数字を確認する

路線価図の道路に書かれた「200D」のような表示は、1㎡あたり20万円で、借地権割合がD(60%)であることを示しています。アルファベットはAからGまであり、借地権の評価などで使われます。土地の所在地は、固定資産税の課税明細書や登記事項証明書で確認できますが、住居表示(住所)と地番が異なる場合があるため、住宅地図などと照らし合わせると確実です。

計算の基本:路線価方式と倍率方式

路線価方式では、路線価に土地の面積を掛けたうえで、形状や道路との接し方に応じた補正を行います。たとえば、路線価200(1㎡あたり20万円)の道路だけに面した150㎡の整った形の土地なら、補正がないと仮定して「20万円×150㎡=3,000万円」が評価額の目安です。実際には、奥行の長さに応じた奥行価格補正、角地の側方路線影響加算、旗竿地などの不整形地補正といった調整が入るため、金額は前後します。

一方の倍率方式は、市区町村が定める固定資産税評価額に、評価倍率表の倍率を掛ける方法です。固定資産税評価額が1,000万円、宅地の倍率が1.1倍なら、評価額は1,100万円となります。固定資産税評価額は、毎年春に届く固定資産税の課税明細書や、柏市役所などで取得できる固定資産評価証明書で確認できます。市街化調整区域の土地や農地・山林は、倍率方式の地域になっていることも多いとされています。

自宅の土地を配偶者や同居の親族が相続する場合などには、小規模宅地等の特例によって330㎡までの部分の評価額が80%減額される可能性もあります。特例を使うには申告が必要になるため、評価額の目安が出たら早めに税理士へ相談することをおすすめします。

チェックリスト

☐ 亡くなった方が持っていた土地を、名寄帳や課税明細書ですべて洗い出した。
☐ 各土地の地番と面積を、登記事項証明書で確認した。
☐ 亡くなった年の評価倍率表で、路線価方式か倍率方式かを確認した。
☐ 路線価方式の土地は、面している道路の路線価を調べた。
☐ 倍率方式の土地は、固定資産税評価額と評価倍率を確認した。
☐ 角地・旗竿地・がけ地など、補正が必要になりそうな形状かどうかを把握した。
☐ 小規模宅地等の特例が使えるかどうか、税理士に相談する準備をした。

Q. 1月から6月の間に亡くなった場合、その年の路線価はまだ出ていません。どうすればいいですか?

A. 相続税の評価には、亡くなった年の路線価・評価倍率を使うのが原則です。その年の路線価は例年7月ごろに公表されるため、公表を待ってから評価することになります。相続税の申告期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内なので、多くの場合は公表後の評価で間に合います。

Q. 遺産分割で実家を誰かが取得するとき、路線価の金額で分けなければいけませんか?

A. 遺産分割でどの評価額を使うかは、相続人全員で決めることができ、路線価に限られるわけではありません。実家を1人が取得して他の相続人にお金を払う代償分割では、時価をもとにするか路線価をもとにするかで代償金の額が大きく変わるため、評価の基準を先に話し合っておくとまとまりやすくなります。

Q. 路線価で計算した結果、基礎控除以下なら申告しなくていいですか?

A. 遺産の総額(土地以外の財産も含む)が基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)以下であれば、原則として相続税の申告は不要とされています。ただし、小規模宅地等の特例を使って基礎控除以下になる場合は、特例の適用を受けるための申告が必要です。

ワンポイントアドバイス: 土地の評価は、どの土地を持っていたかが分からなければ始まりません。柏市内の不動産であれば柏市役所で名寄帳を取得でき、全国の不動産を一度に確認したい場合は、2026年2月に始まった所有不動産記録証明制度の利用も考えられます。評価の前に、まず「財産の一覧づくり」から取りかかるのが近道です。

まとめ

相続税の計算で使う実家の土地の価額は、売れそうな金額ではなく、亡くなった年の路線価または評価倍率をもとに求めるのが原則です。国税庁ホームページの路線価図・評価倍率表で評価方法を確認し、路線価方式なら「路線価×面積×補正率」、倍率方式なら「固定資産税評価額×倍率」でおおよその目安をつかめます。補正や小規模宅地等の特例によって結果が大きく変わるため、目安をもとに、早めに専門家へ相談して正確な評価につなげましょう。

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行政書士は、相続人の調査(戸籍収集)、名寄帳・固定資産評価証明書の取得サポート、財産目録や遺産分割協議書の作成などを承っております。なお、相続税申告のための土地評価や税額の計算は税理士、不動産の名義変更(相続登記)は司法書士、相続人間の紛争対応は弁護士の業務となるため、必要に応じて適切な専門家をご案内いたします。