相続した実家を売ったら、確定申告は必要？｜譲渡所得の申告期間(翌年2月16日〜3月15日)と特例を使うときの注意点

こんにちは。柏市の行政書士だいち法務事務所です。相続した実家をようやく売却でき、ほっとしたのもつかの間、「売ったお金に税金はかかるの?」「確定申告はいつ、誰がするの?」という疑問が出てくる方は多いものです。とくに年の後半に売却した場合、申告の時期は年明けの2月〜3月になるため、気づいたときには準備の時間が足りないこともあります。(参考例)兄弟3人で実家を売って代金を分けたところ、申告は代表者1人がすればよいと思い込み、他の2人が申告していなかった、というケースは珍しくありません。今回は、相続した不動産を売ったときの確定申告の考え方を整理します。

この記事の結論

相続した不動産を売って利益(譲渡所得)が出た場合は、売った年の翌年2月16日から3月15日までに、売った人が確定申告をする必要があるとされています。2026年中に売却した場合は、2027年の申告期間が目安です。
空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例を使う場合は、結果として税額がゼロになっても、確定申告をすることが特例の適用条件とされています。
兄弟などの共有で売った場合は、それぞれが自分の持分について申告します。取得費や取得日は亡くなった方のものを引き継ぐため、購入時の契約書などを早めに探しておくことが大切です。

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確定申告が必要になるのはどんなとき?
申告の時期・税率と、共有で売った場合
特例を使うなら「税金ゼロでも申告」が必要
まとめ
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確定申告が必要になるのはどんなとき?

不動産を売ったときの税金(譲渡所得税)は、売れた金額そのものではなく、利益の部分にかかります。計算の基本は次のとおりとされています。

譲渡所得 = 売却価格 −(取得費 + 譲渡費用)− 特別控除

取得費は、亡くなった方がその不動産を買ったときの代金や購入手数料などをもとに計算し、相続人がそれを引き継ぎます(建物は使用期間に応じた減価償却後の金額)。相続のときに相続人が支払った登記費用なども、一定の場合は取得費に含められるとされています。譲渡費用には、売却時の仲介手数料や測量費などが入ります。

この計算で利益が出た場合は、確定申告が必要です。一方で、利益が出ず損失となった場合は、原則として申告は不要とされています。購入時の金額が分からないときは、売却価格の5%を取得費とする「概算取得費」を使うことになり、利益が大きく計算されやすい点に注意が必要です。

申告の時期・税率と、共有で売った場合

申告期間は、売った年の翌年2月16日から3月15日までが原則とされています(土日の場合は翌開庁日)。売った日は、原則として買主に不動産を引き渡した日ですが、売買契約の効力発生日を選ぶこともできるとされています。年末近くに契約・決済をする場合は、どちらの年の申告になるかを事前に確認しておきましょう。

税率は、所有期間が長いか短いかで大きく変わります。売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率は所得税・復興特別所得税・住民税をあわせて20.315%、5年以下なら「短期譲渡所得」で39.63%とされています。相続した不動産の所有期間は、相続した日からではなく亡くなった方が取得した日から数えるため、親が長年住んでいた実家であれば、長期にあたることが多いと考えられます。

実家を兄弟などで相続し、共有のまま売却して代金を分けた場合は、それぞれが自分の持分に応じた譲渡所得について申告する必要があります。代表者1人の申告でまとめることはできないため、相続人全員で申告の予定を共有しておくことが大切です。申告先は各自の住所地を管轄する税務署で、柏市にお住まいの方なら柏税務署となり、e-Taxでの申告も可能です。

特例を使うなら「税金ゼロでも申告」が必要

相続した不動産の売却では、税負担を軽くできる特例がいくつかあります。代表的なものは次の2つです。

被相続人の居住用財産(空き家)の3,000万円特別控除:昭和56年5月31日以前に建築された家など、一定の要件を満たす空き家やその敷地を売った場合に、譲渡所得から最高3,000万円(相続人が3人以上の場合は2,000万円)を差し引ける特例です。申告の際には、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」などの添付が必要とされています。
取得費加算の特例:相続税を納めた人が、相続開始から3年10か月以内に売却した場合に、納めた相続税の一部を取得費に加算できる特例です。

これらの特例は、確定申告をして初めて適用されるものとされています。「特例を使えば税金がかからないから申告しなくてよい」と考えてしまうと、特例が使えず税金が発生するおそれがあります。なお、この2つの特例は同じ売却で併用できず、どちらか一方を選ぶ形になります。

もう一つ見落としやすいのが、翌年度の住民税や国民健康保険料などへの影響です。譲渡所得は住民税の計算にも含まれ、国民健康保険料・後期高齢者医療保険料の算定に影響する場合があるとされています。売却代金を分ける際には、こうした負担も見込んでおくと安心です。

チェックリスト

☐ 売却の引渡し日(または契約日)がいつか確認し、申告する年を把握した。
☐ 亡くなった方が購入したときの売買契約書・領収書を探した。
☐ 売却時の売買契約書、仲介手数料などの領収書をまとめて保管している。
☐ 空き家の3,000万円特別控除・取得費加算のどちらが使えそうか確認した。
☐ 特例を使う場合、被相続人居住用家屋等確認書など必要な書類を準備した。
☐ 共有で売った場合、相続人それぞれが申告することを全員で共有している。
☐ 翌年度の住民税・国民健康保険料への影響を見込んで、代金の分け方を考えた。

Q. 実家を売ったら損が出ました。それでも確定申告は必要ですか?

A. 譲渡所得がマイナス(損失)の場合、原則として確定申告は不要とされています。ただし、売った不動産が自分の住まいだった場合など、一定の条件を満たすと損失をほかの所得と相殺できる特例もあるため、該当しそうな場合は税理士や税務署に確認するとよいでしょう。

Q. 亡くなった親がいくらで買ったか分からない場合は、どうなりますか?

A. 購入時の金額が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とする概算取得費を使う方法があります。もっとも、利益が大きく計算されやすいため、通帳の出金記録や当時の資料など、購入金額の手がかりを探してみる価値はあると考えられます。

Q. 遺産分割が終わる前に売った場合、誰が申告するのですか?

A. 相続人の共有のまま売却した場合は、原則として各相続人が、それぞれの持分(取得割合)に応じて申告するとされています。売却前に遺産分割協議書を作り、代金を誰がどの割合で受け取るのかを明記しておくと、申告の割合もはっきりします。

ワンポイントアドバイス: 確定申告の準備は、売却が終わってからではなく、売る前から始めるのがおすすめです。とくに空き家の3,000万円特別控除は、建物の建築時期や売却価格(1億円以下)、売るまでの使い方など要件が細かく、売り方によっては使えなくなることがあります。不動産の売買・仲介に携わってきた経験から、売却前の段取りをご一緒に確認します。

まとめ

相続した実家を売って利益が出た場合は、売った人が翌年2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があるとされています。取得費と取得日は亡くなった方から引き継ぐため、購入時の資料を早めに探しておきましょう。空き家の3,000万円特別控除や取得費加算の特例は、税額がゼロになる場合でも申告が条件です。共有で売った場合は相続人それぞれが申告することも忘れずに、柏税務署など住所地の税務署への申告に備えましょう。

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